一线楼市，史无前例的大分化！lg...

本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

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近期数据显示，一线城市的楼市空前分化！

北京、上海楼市企稳回升的局面趋于明朗。9月份，京沪新房价格指数环比分别回升0.4%和0.5%，二手房价格指数环比上涨0.7%和0.6%，均位列70城涨幅榜前两位，同比涨幅也在前10。

数据来源：wind

形成鲜明对比的是，同作为一线城市的广州和深圳，不管新房、二手房，价格深陷下跌泥潭、无好转。放在过去，但凡楼市启动新一轮全面纾困和救助，金融政策开始宽松（比如利率不断降低，降低首付），广州、深圳这类城市，往往会率先反弹，然后京沪楼市开始跟着企稳。

原因是，广州、深圳的包容性强，对外来人口的吸引力也强，人口结构比较年轻，住房自有率比较低，而且一直都是各路资金追逐的热土，创业氛围很活跃，融资环境比较宽容，产业结构也比较新。自然，楼市对政策的敏感性或弹性就比较大。近期，自上而下启动了新一轮救助，利率降至历史新低，并鼓励居民加杠杆（“认房不认贷”），那为何广深楼市跌跌不休呢？

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在楼市的上半场，由于金融属性很突出，加上单边上涨的预期，驱动房价走势的，主要就是资金的密集度、政策的宽松度。作为改革开放的前沿阵地，创业氛围非常突出的广州、深圳（比如“东西南北中，发财在广东”的说法），资金集聚度非常高，这是房价上涨的关键。

表：2020年中国区域金融力排行榜，数据来源：《中国基金报》

根据《中国区域金融力排行榜》，广东金融业发展程度（金融、保险占GDP比重）明显弱于京沪，甚至弱于江苏，但融资能力（地区社会融资规模）、资本化程度（上市公司数量、总市值）、民间资本活跃度（新财富500富人榜上榜富人数及上榜者财富总额）明显强于京沪。

说白了，就是搞钱的能力，广州、深圳（特别是深圳）明显强于京沪。这可以从2020年疫情后经营贷、消费贷流入楼市之踊跃，广深地区部分地产板块（如广州珠江新城、金融城，深圳的后海、光明等地）被民间资金爆炒，二手房业主“坐地起价、暴力拉伸”可见一斑。

这种现象，在京沪非常少！

另外，广深政策宽松度也明显高于京沪。改革开放以来，国家一直给予广东更大的政策自主权，希望广东有闯的精神，干的劲头。在金融、地产方面，国家对广东持宽容（试错）和鼓励的态度。比如，8月底以来的楼市政策松绑，京沪相对安静，广州、深圳早就按捺不住了。

所以，广州、深圳的住户杠杆率（居民贷款余额/名义GDP）也要明显高于北京和上海。而且，排名前10的城市中，还有珠海（95.65%）和东莞（76.4%），可见珠三角就是投资的热土。资金集中向楼市涌入，推动楼市高增长，房价暴涨，反过来又进一步吸引资金往楼市走。

数据来源：国家统计局（住户部门杠杆率：居民贷款余额/名义GDP）

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进入下半场，经济政策最大的变化，就是修复内需，让内循环成为增长的动力，而不能再依赖两头在外（技术和销售市场）的出口和基建投资（背后是房地产在支撑），从而也不允许资金再次违规向楼市输送，比如资管新规、三道红线、贷款集中度。上半场的楼市模式寿终正寝。

更重要的是，通过楼市拉动土地出让，然后推动城市基建、产业新区建设的高潮，已经过去了。现在，每一个城市的硬件基础设施（水电管气路、机场、高铁站等）都超前建设。而且，建成区规模都超级大，规划人口高达30-40亿。2015年，我国城市建成区面积加上工矿用地超10万平方公里，按照一平方公里一万人的宽松标准，即使2015年城市化立即停止，建成区也足以容纳10亿人口。到今天已经建成的城市建成区面积估计可容纳80%的中国人口。

值得注意的是，房地产是基建和建成区扩张的“买单者”。基建和建成区过度扩张或过剩，其背后必然是房地产的无限供应和过剩。相应地，只有规划的人口目标实现了，在这里买房、居住、生活、就业；规划的产业能落地，企业在这里生产和销售，基建和建成区投资才是有效率的，才能为基建、建成区后续维护提供资金，这是地产、产业、城镇化协同发展的图谱。

但是，这一图谱在广州、深圳的落地效果并不好，突出体现在，商业办公大面积的空置率。下图的甲级写字楼空置率只是一个缩影。高空置率说明，原先规划的产业目标无法实现，对应着这个区域的就业和人口目标也是无法实现的。相应地，区域内的住宅建设也就是过剩的。

数据来源：第一太平戴维斯

于是，我们看到，近期深圳将前海、后海、福田等热点片区多宗项目用地进行“商改住”的规划调整；包括广州、深圳在内的12个城市作为“商改租”的试点；2021年国家还发文，存量商业办公可以改为保障性租赁住房。其实，这些都是对过度超前或鼓吹的区域规划进行纠偏。

但事实上，从一开始规划，地方政府也好，开发商也好，就知道规划的商业办公、CBD和计划落地的产业目标，大概率是无法实现的。

既然如此，为何还要规划呢？很简单，就是描绘出高大上的区域定位，让土地卖个高价，并以这种规划作为后期营销的噱头，吸引购房者入场。

当商品房能卖高价，规划商办的任务已经完成了大半，至于能不能卖出去，对于地方政府（短期政绩）、开发商（销售业绩）已没那么重要了。因为，规划的溢价已体现在住宅的价格上了。这就是为何，深圳的后海、前海、光明，广州的金融城、珠城，上一轮价格暴涨最大。

现在，这些区域商办空置率，也非常高！

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对于广州、深圳来说，由于政策宽松、融资便利、监管容忍，自然就将这种“宏伟规划”驱动下的基建和建成区扩张，做到了极致。同时，互联网、新能源等新兴产业，也最早在广深地区兴起，这些产业也最擅长与“宏伟规划”结合在一起，鼓动社会资本、游资参与炒作。

进入下半场，当规划的产业、就业目标无法实现，前期膨胀的购房需求所催化的房地产热潮，突然发现泡沫化了，于是就进入了价值重估的阶段，也就是从2021年下半年开启的楼市回调。到现在，深圳、广州的房价，分别阴跌了2年半、2年，即便是大尺度救助也无济于事。

因为，逻辑和模式，都变了！

其实，从人口来看，广州、深圳是非常有竞争力的。10年来，广州、深圳常住人口增长是最快的，分别达到47%和68%，实际管理人口超过2000万。而且人口比较年轻，广州深圳都在30-35岁。相比之下，京沪不仅人口增长少，近年来还在负增长，而且老龄化程度比较高。

但是，广州、深圳增加的是外来人口、打工人群，基本上住宅城中村。比如，广州有600-800万住在城中村，深圳超过1000万人口住在城中村。而且，广州、深圳城中村和工业区宿舍，占据住房总量的50%-60%。外来人口超大规模、城中村超大规模，这是广深的特色。

这个特色，在楼市的上半场（也是中国经济的上半场，即出口和基建驱动的高增长阶段），以其低成本、规模化给民企主导的制造业带来了巨大的优势，造就广东富豪一枝独秀，也创造了活跃的民间资本，并在后续楼市发展中，成为楼市的购买力，驱动了房地产的繁荣。

问题是，数以千万计的外来人口、新市民、年轻人，长期栖息于与城市隔离的城中村（甚至就业也在城中村），并没有融入城市、没有分享城市化和房地产的红利。导致进入下半场以后，广州深圳楼市出现“购买力断层”；上半场规模化新建供应的房子，在下半场无人接盘。

而且，近些年新毕业大学生、创业人群，也开始在城中村居住，使得本该政府提供的保障房责任，变相通过城中村来解决。于是，城市贫富差距越来越大、资产拥有越来越悬殊，城市“两张皮”的特征越来越突出，中产的规模无法壮大，金字塔的收入结构越来越显著。

尽管北京、上海也有很多外来人口、新市民，他们也无法融入城市，但底层逻辑好很多。具体来说，京沪传统国企多、机关企事业单位多，大量福利房在“房改”后成为红本商品房。这些房子总价低、区位优，老市民在改善需求时，助推了新市民、外来人口拥有商品住房。

这是过去20年京沪一直存在的循环图谱，即老市民改善、新市民上车。新市民在拥有产权房屋以后，也分享到了资产增值的收益，并在近年来成为新的改善群体。今年8月底推出“认房不认贷”以后，京沪二手房挂牌量迅速走高，并推动了刚需和改善的良性循环。

因为，中间的接盘群体有需求，也有购买力！

但在广州、深圳，这个循环不畅，或者说断掉了。从社会消费品零售总额来看，尽管一线城市常住人口有差距，但差距没那么大。比如，深圳常住人口为北京71%，但社会消费品零售总额仅为北京的50%，可见深圳的内需比北京要差多少？这就是楼市分化的根源。

同时，不得不承认，在住房保障方面，京沪比广深做得好一些（当然，深圳2019年以来的保障房的力度也很大，但晚了）。不管是房改房、保障房，它们与城中村的最大区别，就是城市公共服务能覆盖，且是外来人口、新市民融入城市，并逐步成为市民和中产的阶梯。

唯有此，房地产需求的层次才是健康的。

当前，广州、深圳为代表的珠三角，正在推进城中村改造，并且提出了城中村改造与保障性住房相结合，目的是让外来人口、新市民成为真正的市民，分享城市的公共服务。对楼市来说，就是将断层的缺口补上来。做到这一点，广深等珠三角楼市未来就有希望。

除此之外，别无他法！