李宇嘉：楼市下半场，一个重大信号出现了！lg...

本文作者李宇嘉，李宇嘉地产笔记出品

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一夜之间，政策转向全面纾困楼市！

效果怎么样？客观讲，需求确实在修复。处于门槛上的那部分急迫的需求（比如不买房，就不结婚），在临门一脚的政策助推下上了车，但这个需求的体量，远远支撑不起庞大的楼市。二手房挂牌攀升，以价换量，买方市场，业主和开发商抢客户，可能对市场的描述更准确。

数据来源：wind

对于“认房不认贷”为核心的新政，其脉冲响应逐周减弱，第三周就开始回到新政前的局面，很多人是有预期的。对于楼市当下的症结，每个人都可以讲出3-5个理由来，老生常谈的是收入、就业、预期。最近，我一直在思考，如果用一个词来揭示症结背后的原因，应该是：

过剩！

由于新开工连续下跌2年多，民企资金链紧张不拿地、少开工，在售库存并不大，多数热点城市在10-18个月左右。但2016年上一轮楼市周期回升以来，更加重视在供给侧加大供地，以更多的土地供应对冲房价和预期，导致广义库存（未建+在建未售+在售）明显攀升。克而瑞统计，截至2022年末，一线、二线、三四线城市广义库存周期分别为5.1年、5.2年、8年。

新房的潜在供应，只是库存的一个部分。二手房海量挂牌，并持续攀升，正在成为另一个房屋供应的主体。也就是说，我们在分析楼市供应端时，不能不考虑二手住房挂牌量对供给的扰动。目前，各大城市二手房挂牌在售量都在创新高，一线城市都在15万套左右，二线热点城市在15-20万套，部分城市（比如武汉、重庆、杭州、青岛等）超过了20万套。

注：数据来自各地中介机构统计

为什么会产生供给过剩的问题？

因为，过去的政策集中在需求端，都是鼓励大家“进场”和“做多”。记得2013年新建商品房销售达到13亿平米时，业内都在说，这就是楼市的顶部了，不可能再高了，但之后的8年，这个量不断刷新天际线，不断惊掉大家的下巴，一直到2021年接近18亿平米的销售规模。

为了让18亿平米的数据合理，用城镇化潜力（从40%到发达国家的80%）、用“刚需到换房”，用“刚改到二改”，用二胎三胎，用投资需求等等来解释，甚至还有诸如疫情后每个家庭都要有一套郊区大House的解释。总之，人有多大胆，地有多大产，毕竟泡沫让人挺High的。

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但事实上，驱动超常规需求的，就是涨价预期。从流通领域中赚钱，这个基因是根深蒂固的，为此掏空六个钱包、违规加杠杆，也在所不惜。本来租房的人，也选择买房；本来只买一套房的，咬咬牙买了两套，甚至以拥有多套房为荣。于是，形成了一波一波的“买房潮”。问题是，当这种预期没有了，或弱化了，不仅需求减少了，前期实现的需求也开始逆转为挂牌卖房。

数据来源：《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》

很简单，过去之所以买房，很多并不是缺房子住，而是“涨价预期”。当一次一次通过需求端刺激（涨价预期），把本该适当回调的楼市拉起来，形成20年的单边上涨，以及顽固的涨价预期，需求超前和透支无以复加。相应地，涨价预期没有了，不得不面临二手房海量挂牌的局面。

有人说了，刚需和改善型需求的潜力还很大呀！还有那么多人住在城中村，每年还有1000多万大学毕业生要成家立业，还有很多人想换房，国家也在积极鼓励、满足刚需和改善型需求。需求潜力大，这是事实，但这些需求只是潜力需求，而不是现实需求，或者说不是有效需求。

有效需求不足，也就意味着，所谓的过剩是相对的过剩，即相对于支付能力的需求是不足的，相对于支付能力的产能是过剩的。问题是，我们近期的救市政策并没有着眼于如何破解这种相对的过剩，而是继续在需求端鼓励大家“进场”和“做多”，这是政策效果不足的主要原因。

鼓励需求端“进场”和“做多”，其另一面就是开发商也在“做多”（三高模式）。当居民端从“做多”、“all in”转向推后买房（一线城市首次买房年龄达到37岁，比年前推后了10岁），提前还贷，不愿意加杠杆买房，挂牌买房等等，这不啻于把高举高打的开发商架在火上。

为了救资金链，开发商一定会自发地“降价”来迎合需求。于是，我们看到，这一轮救市政策力度比较大，特别是限购退出、首付降低、利率降到历史最低，但开发商层面却一反过去涨价或惜售姿态，而是“降价抢客”。

比如，万科北方某城市公司优惠叠加后“10%首付+住宅契税补贴1%+3.7%超低利率”，外加案场折扣、免三年物业费、2万定金翻倍和3万家电礼包。

比如，针对“以旧换新”购买保利新盘的客户，保利某城市公司补贴5%的旧房卖房款，或返还过往5年的租房费用。如果连万科、保利这种以高品质著称的企业，都开始要降价促销了，可见市场供需“错配”之严重。事实上，从2021年下半年开始，房价就开始下跌了，而各地一直在努力地维持“房价稳定”，比如直到今年上半年，还有很多城市发布“限跌令”。

但进入下半年，我们发现，“限跌令”撑不下去了，即便8月底认房不认贷、限购退出、降低房贷利率等等大招都来了，但并未改变降价促销的营销基调。之前，我们一直认为，居民“买涨不买跌”，但这一次我们发现，只要“价格真降”，就一定能释放出买房的需求。

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可以讲，当刚需和换房需求主导的时候，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。这背后是一个非常令人唏嘘的事实，那就是太多的刚需人群，他们想在城市拥有一套房。唯有此，他们才觉得自己及家庭融入了城市，才会感觉踏实。但房价太高了，他们探不上。

只要价格降到位，他们就一定会去买房！

所以，我们看到，很多城市外围房价下跌30%，甚至腰斩。这既是公共服务、产业就业没有落地之后的“价值回归”或泡沫释放，也是顺应需求端的必要结果。房地产进入下半场了，供需已经平衡了，甚至过剩了，但依旧是支柱产业，政策上还非常重视，还要挖掘空间。

因此，旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。遵循大宗消费区域渗透的逻辑，比如80-90年代的新老三大件，本世纪以来的汽车，一开始只是少数富人能消费得起，但我们要拉动消费、要促进内需，那接下来的消费群体，就是中产人群，要让这部分消费得起，那就得降价。

于是，大家看到，电话、家用电器以及现在的汽车，价格都开始降了，且相比最初的消费群体，其价格普遍“腰斩”。不然，根本无法从上一层消费下沉到下一层。现在，房地产就到了这一阶段了。金字塔尖的富人、塔腰的中产，都已上车了，但最广大人群的塔基还未下沉到。

一定会下沉！

因为，房地产实在太重要了！

一方面，政策老生常谈的是，房地产产业链长、涉及面广、带动作用强，在稳住宏观经济大盘，稳信心、保民生、促发展等多个方面，都有举足轻重、牵一发动全身的不可替代的作用；另一方面，房地产风险和泡沫要实现软着陆，前提就是要保持一定的规模。要保持这个规模，基本的路径就是“消费下沉”，房价也自然会下跌。

所以，我们看到，现在各地都不再强调“限跌令”了，比如近期珠海、惠州等地开发商5折卖房，地方政府称，这是“合理的市场行为”。言下之意，降价可以超过15%，只要再次申请备案即可。还有很多城市提出，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

中国的城市化路径和西方不同，那就是房地产为载体的公共服务供给方式，购置不动产就拥有了分享本地公共服务的权力（西方则是缴税）。我们推动共同富裕，必然是公共服务均等化的过程，另一面也就是以购置不动产来给公共服务买单，从而达到一举两得的目的。

从构建内需社会的角度来看，最大的缺口就是3-4亿的新市民、外来人口基本游离于城市化的内需架构之外。未来，就是要补上这个缺口，房地产也将继续扮演城市化载体的角色。正在推进的新一轮城中村改造，就是在探索新的房地产发展模式。在房地产的下半场，必然会将新市民、外来人口引入到彻底的城市化过程中，而房价软着陆之旅，也已经开启了。