李宇嘉：存量房贷利率调整与认房不认贷形成政策互补，热点城市购房者门槛与月供都将降低lg...

今日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，借款人可选择新发放贷款置换存量房贷，或者协商变更合同约定利率水平两种方式，调整存量首套住房商业性个人住房贷款，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别。

同时两部门还联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，包括统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上述政策核心内容分为三方面，首先是不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。其次是二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。最后是各地可以因城施策的去执行。

对此，李宇嘉认为上述政策与此前的认房不认贷形成了政策互补，对于在本地有房想买第二套的人群来说有一定的促进作用。尤其在热点城市，一二线城市会受益于本次政策的首付比例调整，首付最高从80%到40%最后统一降到30%，如北京、上海、深圳、杭州以及成都等城市受益会更好，利率都大幅下降。如此不仅降低购房门槛，也同样降低月供。无论是刚需，还是改善型需求，都会对市场形成激发的效应。

近期广州、深圳等地纷纷跟进“认房不认贷”，李宇嘉判断，大部分城市将会执行新的差别化的信贷政策，原因在于地方想促进地产企稳的心情非常急迫，另一方面现在各地市场下行的幅度都超过了各方的预期，包括中央政府。因此，预计包括广深在内会跟进。但京沪可能有所顾虑。一方面，京沪近期二手房价格环比跌幅（70城）已经缓解，另一方面，担心需求突然释放带来房价上涨压力。因为，京沪二套房的首付和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。

此外，李宇嘉根据近期一揽子的政策从中得出一个重要信息，国家希望在今年接下来的四个月将房地产市场带动起来，从而实现全年房地产市场的稳定，李宇嘉预估今年房地产销售面积将会比去年增长5%。