投资REITs之前要知道的5件事情lg...

Jussi Askola是一位前私募股权房地产投资者，曾在德克萨斯州达拉斯一家超过2.5亿美元的投资公司工作。近日，他发表了一篇文章，主要分享自己在投资REITs的经验。我们一起来看看吧！

目前，房地产投资信托（REITs）的估值处于多年来的最低水平。它们通常以相对于其房地产公允价值的大幅折扣进行交易，并提供高股息收益率。

以每美元 60-70 美分的价格购买房地产，还能获得专业管理、多样化、流动性和被动收入等额外好处，这种想法对许多人来说非常有吸引力，因此，我们现在看到许多新投资者涌入房地产投资信托基金板块。

其中许多投资者可能之前并未考虑过REITs，但现在他们看到了一个反向投资的机会，即在街头的时候购买REITs，因为历史上，在复苏时期这通常会产生回报。

来源：NAREIT

然而，不幸的是，很多这些新投资者由于缺乏行业专业知识，最终会选择错误的REITs，从而损害他们的投资结果。

并非REITs领域中所有看起来金光闪闪的都是金子，实际上有相当多的公司要么杠杆过高，要么管理不善，要么涉足问题行业。

因此，股票选择尤为重要，因为不同REITs之间的表现差异可能是巨大的。

只需考虑以下例子：

EastGroup Properties和Industrial Logistics Properties Trust都是专营工业地产的REITs。然而，一个公司多年来为股东取得了很好的表现，而另一个公司则遭受了重大损失：

来源：YCharts

这只是表明，在开始投资之前，首先学习REIT股票选择的基础知识是多么重要。

以下是我在10多年前开始投资之前希望了解的5个事项：

1、资本开支会使你的投资“贬值”

房地产通常会随着时间的推移而增值，但仍需要维护资本支出来确保其保持良好状态。

这是房地产最大的支出之一，但也是最容易被投资者忽视的支出之一。

投资者通常会犯一个错误，即只看现金流、股息支付和债务指标，而不考虑这笔资本支出的影响，结果，他们会认为：

1）REIT比实际便宜

2）REIT的股息比实际更安全

3）它的债务比实际更低

这导致了糟糕的选择和痛苦的损失。我从经验中谈论这个问题。多年前我投资于CBL & Associates Properties时，忽视了对资本支出日益增长的需求，这是我犯下的最大错误。

同时，也需要认识到，资本支出可能会因物业部门和市场条件的不同而巨大变化。举个例子，在办公室领域，资本支出通常很高，但现在随着房东需要重新配置办公室以适应租户不断变化的需求，这个数字还会进一步增加。还有很多空置的空间，所以租户实际上拥有很多谈判权，这对房东来说将是非常昂贵的。

我们通常青睐受资本支出影响较小的物业部门。这包括净租金物业、工业物业和手机信号塔，以上只是其中的几个例子。美国电塔不需要不断重新投资其手机塔……而Realty Income则将所有这些费用转嫁给了租户。

2、 管理者的素质差别很大

成为一家上市REIT的管理者非常困难，一般来说，如果您能走到这一步，这可能意味着您是一个非常有动力并且具有出色的技能的人。

但即使如此，管理质量仍然存在巨大差异，大多数情况下，这是因为有些管理者与股东的利益更为一致。

以下是一个很好的例子：W. P. Carey和Global Net Lease是相似的净租金REITs，主要专注于工业物业，并且两者都在一定程度上涉及欧洲。但尽管拥有相似的策略，它们的长期表现却截然不同：

来源：YCharts

W. P. Carey的表现要好得多，因为其管理团队与股东的利益高度一致，并专注于以“每股”为基础的增长。

另一方面，Global Net Lease则不尽人意。分析师认为他们试图不惜一切代价增长，以此过程中稀释股东，因为更大的投资组合将为管理人员的高薪提供更大的理由。

尽管Global Net Lease的股息率一直比W. P. Carey高很多，价格也更便宜，但尽管如此，其总回报却差得多。

因此，请确保管理层是优秀的。如果没有这一点，其他一切都毫无意义。

3、股息应该成为次要考虑因素

很多新的REIT投资者会从股息开始。

其收益率和派息频率是他们股票选择过程中的主要因素。

但实际上，应该相反。股息及其频率实际上应该只是一个次要考虑因素。

股息本身只是一项资本配置决策，对基础物业的价值或REIT的现金流没有任何影响。

因此，主要关注点应该是REIT的基本面，而不是其股息率。

还要补充一点，仅仅因为一个REIT每月支付股息而不是季度支付股息，就优先选择该REIT也是一个错误。例如，今天，很多投资者会因为Realty Income每月支付股息而青睐它，但实际上，我认为其中一些同行公司更有吸引力。

获得每月股息可能会感觉不错，但这也会增加REIT的成本，最终由股东支付。每季度支付股息会降低成本，并为REIT提供更大的流动性灵活性。这就是为什么大多数REITs每季度支付股息的原因。

4、不应基于季度业绩选择REITs

经常可以看到REIT投资者会因为某些特定REIT最近报告的糟糕季度业绩而避开它们，反过来，他们会因为某些其他REIT最近表现良好而偏好它们。

但在很多情况下，这正好是您不应该做的事情。

投资者通常会对季度业绩的过激反应，不论是好是坏，这会导致REITs根据短期结果被高估或低估。

实际上，季度业绩的影响真的不应该那么显著，因为房地产应该根据数十年预期未来现金流来评估价值。所以不要犯过于关注短期结果的错误。在选择REITs时，大局才更重要。

5、 最佳机会并不在美国

最后，很多投资者犯了一个错误，只看那些位于美国的REITs，即使那些提供的风险收益比比可比的海外REITs更差。

迷你仓或许是最好的例子。

如今，美国迷你仓市场严重过度建设，竞争非常激烈。但英国的迷你仓市场要健康得多，每人供应量仅为美国的十分之一，增长前景更有吸引力：

来源：Big Yellow

尽管如此，很多投资者仍然会青睐像Public Storage这样的美国迷你仓REITs，仅仅是因为他们忽视了欧洲的选择。

不要犯这个错误。

选择REITs的“房东”方法

最后一个建议是保持简单，像投资租赁物业一样投资REITs：

1）以折扣价格购买房地产 

2）确保有一个高素质的管理团队 

3）专注于长期前景 

4）不要被短期结果分心 

5）不要变得懒惰，忽视海外REITs

$W. P. Carey Inc(WPC)$ $不动产信托指数ETF-Vanguard(VNQ)$ $EastGroup Properties Inc(EGP)$