巴菲特押注美国房地产？lg...

写在前文，本文指在分享Samuel Smith对伯克希尔看好美国房地产的看法。不作为投资建议，请投资者理性判断。

作者：Samuel Smith

巴菲特的伯克希尔·哈撒韦最近透露，它一直在建立在家居建筑商中的仓位，如霍顿房屋、NVR和莲娜，这表明对房地产领域进行了重大的投注。

巴菲特对房地产的投注

这项投资尤其有趣，因为伯克希尔已经拥有房地产行业中的几家企业，如克莱顿房屋、Johns Manville insulation和本杰明摩尔，这些企业在第二季度由于房地产行业的放缓而表现疲软。

这似乎意味着巴菲特认为，房地产行业的长期前景要好于市场当前的情绪所赋予的信任。尽管高利率和经济放缓目前对房地产产生压力，但房屋供应极低，为房屋建筑商提供了可能获利的机会，特别是在抵押利率再次下降时。

值得注意的是，巴菲特显然在这些股票经历近年来价格强劲上涨后仍在购买，这意味着他明显认为房地产市场不会很快出现下滑：

房地产领域展望

房地产领域的展望显然存在很大的差异，但总体而言，该领域的前景是积极的。Norada房地产投资预计未来五年房屋价格将继续上涨，尽管增速将比近年来明显减缓。虽然目前库存短缺，但预计新建房屋的兴建将在未来几年加速，有助于增加供应，因此巴菲特对该行业持乐观态度。

房地产领域最主要的因素之一是利率的走向。鉴于过去一年半内抵押贷款利率迅速上升至7%以上，住房供应受到限制，因为现有抵押贷款持有人不愿意以更低的利率失去现有的抵押贷款。与此同时，需求也受到压制，因为过高的抵押贷款利率与房价仍接近历史高位，使得房屋的历史性不可负担。此外，预期的经济放缓(如果不是衰退的话)可能会在近期进一步打压住房需求，尽管目前强劲的就业和工资数据使住房需求保持在足够高的水平，从而使房价保持在创纪录水平附近。从长远来看，远程办公的增长趋势也会支持对独户住宅行业的需求。

Ramsey Solutions也发表了许多类似的观点，预测2023年的住房市场将比近年来疯狂的活动更加稳定和平衡。房价的极端高点和多个报价似乎正在减少，表明市场正在回归更正常的状态。与此同时，由于更严格的放贷规定和住房供应短缺，类似于2007-09年的房地产危机的崩盘可能性较低。

平均房价已上升至424,495美元，尽管专家预测会有一些轻微波动，但不太可能出现剧烈变化。市场在房屋销售下降方面经历了房地产衰退，但这是由于回归到疫情前的水平，不表明更广泛的经济或房地产部门危机。尽管存在房地产泡沫的担忧，房屋价值正显示出稳定迹象，年均增长率为个位数，并且在一些地区甚至出现轻微下降。预测表明，房屋价格可能会略微上涨或小幅下降，但不会出现大幅下跌。

穆迪分析表示，随着抵押利率上升，反映在抵押贷款利率上升，加上持续升高的价格，房屋的可负担性下降，导致申请抵押贷款的人减少。

因此，新房和现有房屋的销售正在下降，房屋建筑商正在减少建设。尽管如此，尽管出现了修正，但房屋需求仍然强劲，受到人口统计和住房不足的推动。

最后，福布斯认为，尽管抵押贷款利率较高，强劲的需求和有限的库存导致竞争激烈的市场，给有意购房者带来了负担能力危机。此外，福布斯预计，由于高抵押贷款利率、高房价和受限的房屋库存，低迷的房地产市场活动将持续存在，抵押贷款利率可能在今年剩余时间内维持在6%以上。

尽管如此，建筑商由于建筑者信心上升而感到谨慎乐观，但高供应成本、建筑劳动力短缺和更严格的信贷条件等不利因素继续影响着市场。此外，丧失产权活动呈上升趋势，增加的活动可能接近疫情前的水平。

所有这一切意味着，尽管未来几年房产所有权的经济效益可能相当微薄，但住宅建筑商作为迫切需要的住房市场供应的重要提供者以及租赁业主的前景相当强劲。住房负担能力可能处于历史最低水平，但相比之下，租一套独户住宅要有吸引力得多。

投资者要点

鉴于目前房地产行业明显缺乏供应，分析师赞同巴菲特对住宅建筑商的乐观看法。此外，鉴于目前利率似乎接近或处于峰值，未来几年利率下降可能会给房地产业带来强劲的推动力，这将改善住房负担能力，提振住房需求。与此同时，目前大多数现有抵押贷款的典型利率仍远低于当前的抵押贷款利率，即使抵押贷款利率下降几百个基点，也可能不会显著增加市场上待售房屋的供应。因此，大部分新增需求可能会流向新屋，房屋建筑商将从中获利。

尽管如此，但房地产建筑商的估值目前已经相当高，哪怕有一个乐观的未来，但并没有太多的安全边际。相比之下，租赁物业的估值目前略微有一定的安全边际，同时也享受着强劲的增长风潮，这种风潮在未来几年至少在一定程度上应该持续存在。

$伯克希尔(BRK.A)$ $霍顿房屋(DHI)$ $Tricon Residential Inc(TCN)$