7月23日,平安证券发布一篇房地产行业的研究报告,报告指出,国务院通过城中村改造意见,政策影响或有序渐进。
报告具体内容如下:
事项:
国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议,审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。
平安观点:
从政策背景看,与4月政治局表态一脉相承,旨在改善民生、扩大内需。4月政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。支持超大特大城市城中村改造,一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患,避免长沙“4·29”特别重大居民自建房倒塌事故的发生;二是增加公共服务补给,提升城中村居住环境品质;三是落实国家保障性住房政策,帮助筹集保障性租赁住房;四是提高大城市土地资源利用效率;五是一定程度上促进房地产投资。据第七次人口普查数据,我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上,包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津)和14个特大城市(城区常住人口500-1000万,包括武汉、东莞、西安等),2022年这21个城市商品房销售面积占全国销售的17%。
从改造方向看,城中村改造涉及土地开发、保障房建设、房屋安全隐患处置等。2021年8月住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》要求严控大规模拆除、严控大规模增建、严控大规模搬迁,因此城中村改造或将有别于前几年大规模棚改。此次会议亦明确“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”、“把城中村改造与保障性住房建设结合好”、“高效综合利用土地资源”。从各地试点情况看,7月17日广州住建局发布《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》,向社会征求关于城中村改造加强住房保障和人才安居、加强历史文化与树木保护、将集体土地转为国有土地以及补偿安置等的意见与建议。2023年广州计划推进127个城中村改造项目,重点推进17个城市更新项目,力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。深圳近期开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作,2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套(间),约占全市城中村租赁住房总量的1%。
改造或以政府/国企为主导,对经济拉动或更渐进。从资金来源看,此次超大特大城市城中村改造特别强调,要鼓励和支持民间资本参与。考虑民间资本参与程度取决于改造模式的回报率,城中村改造并非简单采取大规模拆除重建模式,项目情况更加复杂,且公益性更强,后续或仍需以政府或国企为主导,通过政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式,同时积极引导民间资本参与,意味着城中村改造相对有序、对经济的边际拉动更渐进。
投资建议:此次国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,后续城中村改造有望加速,一定程度拉动房地产投资,同时表明监管层呵护支持房地产态度未变。个股投资方面,二季度以来楼市热度持续回落,短期建议关注政策博弈机会,中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展(600048)、招商蛇口(001979)、越秀地产、华发股份(600325)、中国海外发展、滨江集团(002244)、万科A等。上下游方面,城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造,外墙与屋面修缮等,需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材,后续城中村改造有望提速、带来产业链机会,建议关注东方雨虹(002271)、科顺股份(300737)、伟星新材(002372)、坚朗五金(002791)、保利物业、招商积余(001914)等。
风险提示:1)楼市复苏持续性不及预期风险:近期楼市复苏呈现疲态,若未来经济及收入恢复低于预期,或带来销售低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:当前房企资金环境仍较紧张,若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形;3)政策改善不及预期风险:目前部分城市房价有反弹趋势,若未来市场快速复苏,或存在政策端收紧风险;4)城中村改造速度与力度不及预期风险。