财信研究评1-5月宏观数据：经济边际弱修复，但结构性矛盾凸显lg...

　　文 财信研究院 宏观团队

　　伍超明 胡文艳 李沫

　　

　　投资要点

　　核心观点：

　　受基数抬升影响，5月供需两端主要指标同比读数均有所回落，但剔除基数效应后的两年平均增速相对平稳，环比增速多数改善，经济边际弱修复。但需求不足、预期不稳、内生动力不强等问题进一步凸显，具体表现为房地产投资降幅扩大、民间投资和出口增速由正转负、青年失业率创新高、核心通胀持续低迷。预计逆周期政策加码继续托底经济可期，全年GDP约增长5.6％左右，呈“N”型走势。

　　

　　摘要：

　　>；>；工业增加值：生产边际弱修复，但弱需求、去库存拖累仍大。5月规上工业增加值增速较4月回落2.1个百分点，主因去年基数抬升的拖累；剔除基数效应后的规上工业增加值两年平均增速低位回升，环比增速由负转正，表明工业生产呈现 边际弱修复 特征。其中，受益于绿色低碳等产品需求旺盛、汽车消费需求改善，汽车等中游装备制造业生产回升较多，是支撑工业生产修复的主要原因。但三方面因素导致工业恢复整体仍偏弱：一是需求不足制约犹存，工业企业产销衔接依旧不畅；二是企业去库存、盈利羸弱和资产负债表仍待修复，进一步对生产形成压制；三是受盈利下降更多、信心不稳影响，外企和私企生产恢复明显滞后。预计上述因素将继续对生产形成一定拖累，未来数月工业增加值增速或维持低位。

　　>；>；国内生产总值（GDP）：预计2023年约增长5.6％，呈“N”型走势。一是消费将成为拉动2023年经济增长的主动力，预计社零总额约增长8-12％。二是投资增速或边际回落。其中，房地产投资增速年内大概率继续负增长；基建投资增速短期或继续保持高增，但整体延续回落态势；制造业投资增速或在韧性区间内缓慢回落。三是外需放缓将重新主导出口数量走势，加上价格因素继续形成拖累，预计出口下行压力仍大。

　　>；>； 消费：汽车等大宗消费支撑增强，整体修复速度边际放缓。5月社零两年平均增长2.5％，较上月回落0.1个百分点，修复速度边际放缓。具体看，本月社零呈现三大特征：一是受积压服务性需求释放边际放缓等影响，餐饮收入支撑明显减弱，其两年平均增速较上月回落2.1个百分点；二是限额以上商品零售多数改善，其中汽车类消费两年平均增速较上月提高约5个百分点，通讯器材等升级类消费明显回暖；三是受中低收入群体收入增长恢复滞后的影响，限额以下商品零售增速放缓较多。往后看，随着基数回升、积压消费释放力度趋缓和居民就业收入修复偏慢，未来数月社零增速大概率继续回落 ，但消费仍是拉动今年经济增长的主动力，预计2023年社零约增长8-12％。

　　>；>；投资：基建支撑增强，制造业仍具韧性，地产拖累加深。1-5月固定投资增速较前值回落0.7个百分点，投资端动能继续放缓，主因房地产投资降幅扩大、民间投资增速由正转负。一是制造业投资增速较1-4月份放缓0.4个百分点，高基数和出口下行导致中游投资增速回落是主要原因，预计年内制造业投资或在韧性区间内缓慢回落。二是广义基建投资较1-4月加快0.1个百分点，稳增长作用有所增强，预计 基建投资将继续发挥托底作用，短期增速或继续保持高增，但整体延续回落态势。 三是房地产市场由一季度的筑底修复阶段进入二次探底期，4、5月销售、投资等关键指标再次下行，去库存仍是未来主要任务；房地产市场先行指标的再次下行，预示年内房地产投资增速大概率负增长，亟待政策从供需两端同时发力稳定房地产市场。

　　>；>； 国内政策展望：托底经济，加力可期。货币方面，面对实体需求不足、实际利息负担加重和房地产再次探底的局面，预计货币政策从观察期进入边际宽松期，本月OMO、MLF、LPR同步下调可期，不排除未来降准可能性，但央行或采取“边走边看”策略决定是否多次降息。财政方面，预计三季度新增专项债券发行或明显提速，不排除下半年准财政工具扩容的可能性；同时政策将更加注重增强效能和化解风险，继续聚焦三保和高质量发展领域发力。

　　

　　

　　正文

　　一、工业增加值：生产边际弱修复，但弱需求、去库存拖累仍大

　　2023年5月份规上工业增加值同比增长3.5％，比上月回落2.1个百分点，主因去年基数回升的拖累；剔除基数效应看两年平均增速（2022年和2023年），5月份规上工业增加值两年平均增长2.1％，较上月提高0.8个百分点（见图1），低位有所回升。此外，从环比增速看，5月规上工业增加值环比增长0.63％，在上月基数偏低的情况下仅回升至历史均值水平附近，也表明本月工业生产仅为弱修复（见图2）。

　　

　　

　　5月工业生产恢复仍偏弱，原因有三：一是受国内需求和出口均偏弱的影响，工业企业产销衔接依旧不畅，导致企业增加生产意愿不足，如5月规模以上工业企业产销率再度降至历史最低位水平附近（见图3）。二是工业企业继续去库存，加上盈利羸弱（1-4月份规上工业企业盈利回落两成以上）和资产负债表修复需要时间，均进一步对生产形成压制。三是分经济类型看，受盈利下降更多、信心不稳等因素影响，外资企业和私营企业生产恢复滞后，仍是拖累全部工业生产的主要原因。如5月份外商及港澳台商投资企业和私营企业工业增加值两年平均增长-0.7％和0.9％，低于同期全部工业2.8和1.2个百分点（见图4）。

　　

　　

　　从三大门类看，制造业是支撑工业生产弱修复的主因。5月份制造业、电力热力燃气及水的生产和供应业、采矿业增加值两年平均增速分别为2.1％、2.5％、2.8％，分别较4月份提高1.3、回落0.7和回落1.8个百分点，前者毫无疑问是支撑工业生产边际弱修复的主因（见图5）。受PPI降幅扩大、地产等终端投资需求走弱等因素影响，采矿业、电力热力燃气及水的生产和供应业生产均继续放缓。

　　

　　

　　从制造业内部看，上中下游增加值两年平均增速多数回升，中游回升力度最大。受基数回升的影响，5月份多数行业增加值同比增速均较上月回落（见图6），但剔除基数效应看两年平均增速，中游行业生产改善较多、上游和下游生产亦多数回升（见图7）。一是PPI降幅扩大，地产投资需求放缓均继续对原材料制造业生产形成制约，但广义基建投资和其他需求环比改善，支撑上游原材料制造业增加值两年平均增速多数小幅回升，其中橡胶塑料制品业、化学原料及制品业增加值两年平均增速均回升1个百分点以上（见图7）。二是受益于绿色低碳等产品需求旺盛、汽车消费需求改善，5月已公布数据的中游装备制造业增加值两年平均增速较上月悉数回升，其中汽车制造业两年平均增速提高约8个百分点，支撑显著，电气设备、铁路航空航天等运输设备也均提高2个百分点以上（见图7）。三是受商品消费恢复滞后于服务消费和企业继续去库存的影响，下游消费品制造业增加值两年平均增速低位弱势企稳，除医药制造业外的其他已公布数值的消费品制造业增加值两年平均增速均小幅回升（见图7）。

　　从产业结构看，高技术制造业生产回落但仍高于全部制造业，产业升级趋势未变。5月份规模以上高技术制造业增加值两年平均增速为3.0％，较上月回落0.2个百分点，但仍高于同期全部制造业0.9个百分点（见图8），产业升级趋势未变。高技术制造业生产放缓，仍主要受高技术行业中占比最大的两个行业，即计算机通信电子制造业和医药制造业的拖累，两者两年平均增速分别较上月仅小幅提高0.2个百分点和回落2.9个百分点，其中前者疲弱或与出口放缓密切相关。但2020-2022年高技术制造业增加值三年平均增长10.8％，增速为同期全部制造业的两倍，此外，1-5月份新能源汽车、太阳能电池产品等低碳新型产品产量同比分别增长37％、53.6％，我国产业升级大趋势仍在延续。

　　

　　

　　二、国内生产总值：预计2023年增长5.6％左右，呈“N”走势

　　2023年一季度国内GDP同比增长4.5％，增速高于去年四季度1.6个百分点，大幅超出市场预期。但受部分积压需求逐渐释放完毕、政策进入观察期、以及企业盈利和预期改善均偏慢等因素影响，4月份以后主要经济指标环比明显走弱。

　　5月份，受去年同期基数抬升的影响，国内生产需求两端主要指标同比增速基本全部回落，但受益于服务业持续恢复、基建制造业有韧性、汽车等大宗需求回暖，剔除基数效应后的供需两端指标总体维持平稳，环比增速多数有所改善。整体上，经济恢复恢复不均衡、内生动力还不强、需求仍显不足等结构性矛盾依然突出。

　　一是生产需求两端多个指标两年平均同比增速回升、环比增速提高。如5月份工业增加值、固定资产投资、社零两年平均同比增速分别为2.1％、3.5％和2.5％，分别较上月提高2.1、提高0.3和小幅回落0.1个百分点；三者环比增速分别为0.63％、0.11％和0.42％，分别较上月提高0.97、0.93和0.22个百分点，反映出经济边际弱修复。

　　二是从生产端看，服务业保持较快增长，工业恢复持续偏弱。如1-5月份服务业生产指数和工业增加值分别同比增长9.1％、3.6％，前者大幅超过后者，且两者较疫情前2019年分别高2.2和低2.1个百分点，表明年内服务业恢复势头较强、工业生产偏弱。此外，5月份制造业PMI和服务业PMI分别为48.8％、53.8％，连续两个月分别处于50％的荣枯线下方和上方，也表明工业景气度弱于服务业。

　　三是从需求端看，消费仍是主动力，投资受地产拖累加大，出口支撑作用减弱。如1-5月份社零、固定资产投资、出口增速分别为9.3％、4.0％、0.3％，增速逐项递减，且较2022年分别提高9.5、降低1.1和降低7.7个百分点，消费的支撑作用明显最强（见图9）。具体看投资分项，1-5月份房地产、基建、制造业投资增速分别为-7.2％、10.1％和6.0％，前者降幅连续两个月扩大，后两者总体保持韧性。

　　四是经济内生动力还不强、需求仍显不足等结构性矛盾依旧突出。其一，民间投资严重滞后于全国投资水平。1-5月份民间投资同比下降0.1％，由正转负，低于同期全部投资4.1个百分点，较1-4月份回落0.5个百分点。尽管经济已经逐步恢复，但民间投资仍延续2021年3月份以来的回落态势尚未企稳，表明民企信心仍待政策加力提振，经济内生动力仍待增强。其二，青年失业率再创新高，结构性失业矛盾依旧严峻。如5月份全国城镇调查失业率持平上月，16-24岁青年人失业率升至20.8％，比上月提高0.4个百分点，再创历史新高（见图10）。国内总体就业改善放缓、结构性就业矛盾依旧突出，“就业—收入—消费”循环或偏弱，预计仍会对消费和经济恢复成色、韧性形成一定拖累。其三，核心通胀仍处于偏低水平，需求不足问题仍待改善。5月份国内CPI和核心CPI增速分别为0.2％和0.6％，前者连续两个月处于0附近，后者低于2019年疫前水平约1.0个百分点，表明当前国内需求不足制约犹存。

　　

　　

　　展望2023年，预计经济总体上将呈现出“内需担主纲、外需有拖累”的复苏格局，预计全年GDP增长5.6％左右，各季度GDP分别增长4.5％、7.4％、4.9％、5.7％，呈“N”型走势（见图11）。一是受益于疫情冲击消退、居民收入就业改善、居民储蓄余粮释放和促消费政策加力等多重因素的支撑，消费将成为拉动2023年经济增长的主动力，预计社零总额约增长8-12％。二是地产延续负增、基建制造业韧性较强，投资增速或小幅回落。房地产投资增速年内大概率继续负增长；基建投资增速短期或继续保持高增，但整体延续回落态势；制造业投资增速或在韧性区间内缓慢回落。三是外需放缓将主导出口数量走势，加上价格因素继续形成拖累，预计出口下行压力仍大，对经济增长的贡献有所减弱。

　　

　　三、消费：汽车等大宗消费支撑增强，整体修复速度边际放缓

　　（一）汽车等大宗消费明显回暖，餐饮收入、中低收入群体消费走弱

　　5月份社会消费品零售总额（简称社零，下同）同比增长12.7％，增速较4月回落5.7个百分点（见图12），去年同期基数回升是主要拖累；两年平均增长2.5％，较4月份小幅回落0.1个百分点，总体保持平稳。此外，从环比增速看，5月社零环比增长0.42％，较上月有所加快。具体来看，本月社零呈现以下三大特征：

　　一是受积压服务性需求释放边际放缓等影响，餐饮收入支撑减弱较多。今年以来，国内居民外出、餐饮、娱乐、旅游等接触性、集聚性、流动性消费快速回暖，但随着疫情期间积压需求得到逐步满足，加上收入预期修复偏慢，5月餐饮收入同比增长35.1％，比4月份降低8.7个百分点（见图13），两年平均增长3.2％，较上月回落2.1个百分点，对社零的支撑减弱较多。

　　

　　

　　二是限额以上商品零售多数改善，升级类和汽车等大宗消费明显回暖。5月份限额以上商品零售同比增速回落主因基数抬升拖累，两年平均增长2.6％，较上月提高1.4个百分点，是支撑社零总体保持平稳的主要原因。具体分商品种类看（见图14）：1）受益于汽车销售进入旺季、部分地区加大补贴力度，限额以上汽车消费两年平均增长2.1％，较4月份提高5个百分点，对全部社零的支撑显著；2）受益于居民消费意愿趋于改善，升级类消费提高较多，如通讯器材类商品零售额两年平均增速维持在8.4％的高位，并较上月提高13.8个百分点；3）中西药品类和粮油、食品类等基本生活品消费两年平均增速保持稳健，且多较4月份回升；4）受房地产市场低迷的影响，家电、家具和建筑材料类商品零售两年平均增速均维持较大幅度的负增长。

　　

　　

　　三是受中低收入群体收入增长恢复滞后的影响，限额以下商品零售增速放缓较多。如5月份限额以下商品零售两年平均增速较上月或回落约1个百分点，且增速低于同期限额以上商品零售增速和全部社零增速（见图13），表明中低收入群体消费恢复速度不及整体且已放缓。背后的核心原因在于国内居民就业、收入恢复不均衡，中低收入群体恢复偏慢，如一季度农村外出务工劳动力月均收入仅增长1.5％，低于同期人均可支配收入3.6个百分点，较2022年回落2.6个百分点（见图15）。但5月份外来农业户籍人口城镇调查失业率为4.9％，比上月下降0.2个百分点，连续3个月下降，有利于未来农民工收入和消费的改善。

　　（二）消费修复速度或继续放缓，但社零仍是拉动经济增长的主动力

　　随着去年同期基数继续回升、前期受压抑的服务性消费释放力度趋缓、以及居民就业收入改善偏慢，未来当月社零同比增速大概率继续回落，消费修复速度趋于放缓，但消费仍是今年支撑经济回升的主动力。

　　预计四方面因素将支撑消费继续成为拉动经济增长的主动力。一是受益于逆周期政策加码，国内经济活动有望继续恢复，居民就业和收入总体趋于改善，有利于提振居民消费能力。二是充足的居民储蓄余粮，将为消费持续回升提供重要动力保障，如疫情发生三年来，居民储蓄存款年均增加约12.5万亿元，为疫情前五年年均增幅的1.9倍左右，未来伴随经济逐步恢复，居民储蓄转化为消费仍值得期待。三是社零基数虽趋于回升但仍处于偏低水平，也会为消费增速持续保持较快增长提供助力，如2020-2022年社会消费品零售总额三年平均增长2.6％，增速较疫情前2019年回落5.4个百分点，消费修复空间仍大。四是今年政府工作报告，将把恢复和扩大消费摆在优先位置，预计接下来在扩大消费方面政策还会持续发力，对消费形成有力支撑。我们依旧维持2023年社零约增长8-12％的判断。

　　四、投资：基建支撑增强，制造业仍具韧性，地产拖累加深

　　1-5月份固定资产投资和民间固定资产投资分别同比增长4.0％和-0.1％，分别较1-4月份放缓0.7和0.5个百分点（见图16），2020年疫情后民间投资增速首次转负；从环比增速看，5月份季调后的固定资产投资环比增长0.11％，结束了连续三个月的环比负增趋势，但低于2017-2019年历史同期均值0.35个百分点（见图17），反映出受需求不足、盈利走弱、信心不足等因素影响，投资端动能整体偏弱，对经济恢复的支撑作用减弱。从内部结构看，呈现出“基建支撑增强、制造业仍具韧性、地产拖累加深”的分化特征，房地产投资持续负增是投资动能走弱的主因（见图18）。

　　从民间和固定资产投资增速差看，1-5月份民间投资累计增速低于固定资产投资增速4.1个百分点，较上月收窄0.2个百分点（见图16），但持续处于4％以上的历史高位区间。民间投资与整体投资增速差距持续位于高位，前者恢复大幅滞后于后者，主要原因在于受企业预期偏弱、市场需求不足、企业盈利承压、海外经济动荡加剧等因素影响，民营企业投资的意愿和能力均不足，民企投资信心仍待政策加力提振。

　　

　　

　　（一）中游是制造业投资增速回落主因，未来或在韧性区间内缓慢回落

　　1-5月份制造业投资同比增长6.0％，较1-4月份放缓0.4个百分点（见图18）。根据累计增速倒推，5月份制造业投资同比增长5.1 ％，较上月放缓0.2个百分点。制造业投资增速放缓的原因有四：一是2022年5月份制造业投资同比增长7.1％，较前值提高0.7个百分点，高基数对制造业当月增速形成一定压制；二是房地产市场需求和预期再次走弱，对制造业产品的带动作用减弱；三是受盈利走弱、企业继续去库存影响，企业扩产投资的能力和意愿减弱；四是受海外经济放缓压力加大和大国博弈加剧影响，出口预期转差对企业投资形成一定制约。

　　从行业看，中游是制造业投资增速回落主因，下游投资有所加快。一是受地产需求持续低迷、企业盈利走弱、大宗商品价格下跌等因素影响，上游原材料行业投资扩产意愿整体偏弱；二是受出口下行压力加大、前几年基数偏高等因素影响，中游装备制造业投资增速多数放缓，但受益于产业链安全和国内转型升级需要，电气机械、专用设备等行业投资延续高增；三是受国内需求缓慢恢复影响，农副食品、食品制造业、纺织业等下游行业投资增速有所回升（见图19）。

　　

　　

　　高技术制造业投资继续领跑，但对制造业投资的支撑减弱。1-5月高技术制造业投资累计增长12.8％，较1-4月回落2.5个百分点，对整体制造业的支撑减弱，但仍高于整体制造业投资增速6.8个百分点（见图20），新动能继续领跑制造业投资，制造业转型升级步伐持续推进。

　　展望年内，预计制造业投资或在韧性区间内缓慢回落。一是在结构转型与保产业链安全的背景下，预计2023年制造业中长期贷款增速有望延续高增态势，政策和金融支持对设备更新改造和高技术投资形成一定支撑；二是高基数和外需回落压力仍大，预示2023年制造业投资增速面临一定的下行压力；三是盈利走弱和去库存预示2023年制造业投资增速或边际回落，如2022年以来工业企业利润增速快速下行，预示2023年制造业企业扩产能力和意愿均将出现回落，不利于制造业投资增速的回升（见图21）。

　　

　　

　　（二）基建投资稳增长作用增强，短期或继续保持高增

　　1-5月份基础设施建设投资和基础设施建设投资（不含电力）分别同比增长9.9％和7.5％，较1-4月份分别提高0.1和回落1.0个百分点（见图18），两者走势分化，主因在于国内能源结构转型对电力行业投资扩张形成支撑。由于今年专项债券发行节奏放缓，去年同期基数走高，将对未来基建投资增速形成一定拖累。整体看，1-5月份基建投资增速继续保持较快增长势头，稳增长作用有所增强。

　　展望未来，在国内经济恢复放缓和出口下行压力加大的背景下，基建托底经济的重要性凸显，预计三季度专项债券将再度迎来发行高峰，政策性金融工具也有望扩容，加上疫后新开工和储备项目较为充足，短期基建投资增速有望继续保持高增。但去年下半年基数走高、全年专项债券可用资金规模下降、城投土地支撑偏弱，未来基建投资增速或小幅回落，预计2023年广义基建投资增速中枢在8％左右，节奏上前高后低。

　　一是三季度专项债券或迎来发行高峰，政策性金融工具扩容也有望扩容，均对三季度基建投资资金来源形成支撑，但全年专项债券可用资金规模下降，基建投资增速大概率延续回落态势。其一，2023年新增专项债券额度3.8万亿元，大幅低于 2022年专项债约5.35万亿元的可用规模（3.65万亿元新增额度+约1.2万亿元2021年结余资金+5000亿元结存限额），年内或对基建投资增速形成一定拖累。其二，截止6月15日，2023年新增专项债券累计发行约2.11万亿元，占全年额度的55.6％，大幅低于2022年同期进度（见图22）。受地方债提前批额度集中于一季度发行、剩余额度下达偏晚影响，二季度专项债券发行节奏有所放缓，对基建投资资金来源形成一定拖累。预计年内随着地方债剩余额度下达，三季度专项债券或将迎来新一轮发行高峰，加上去年三季度专项债发行规模较少，基建投资资金来源短期或仍有支撑。其三，据测算，2022年已投放的7399亿元金融工具将继续发挥撬动作用，最多可为2023年基建投资提供约8000亿元的增量资金，加上4月份以来国内经济增长动能放缓、出口下行压力凸显，未来准财政工具仍有一定扩容空间，或对基建投资增速形成支撑。

　　

　　

　　二是2022年开工项目继续推进，加上年初各地积极推进重大项目开工，预计2023年基建投资项目有充足保障。一方面， 2022年基建新开工项目明显增加，其继续推进建设将为2023年基建投资打下坚实基础。如2022年发改委审批核准固定资产投资项目金额约1.48元，创近年来新高（见图23）。另一方面，在全力拼经济的政策导向下，2023年各地重大项目呈现出“早开工”的态势，将为2023年全年基建投资提供一定项目保障。

　　三是城投等配套资金来源仍面临严监管约束，将对基建投资回升幅度形成约束。从资金来源看，超五成的基建投资资金来源于自筹资金，自筹资金比重下降是2018年以来基建投资增速持续低迷的主要原因（见图24）。基建投资自筹资金主要包括城投平台债务、PPP、非标融资等资金来源。据统计，1-5月份城投债净融资金额为6853亿元，较去年同期小幅提高约61亿元，对基建投资的拉动作用几乎为零。预计在“坚决遏制增量、化解存量”定调下，2023年城投平台融资环境难以大幅改善，城投平台累计净融资大概率不会大幅超过去年（见图25），无法对基建投资增量资金来源形成支撑。在城投配套融资缺位的情况下，基建投资增速高度有限。

　　

　　

　　（三）房地产市场从筑底修复进入二次探底

　　受前期积压需求快速释放、房地产刺激政策合力显效等因素影响，今年一季度房地产价格、销售、投资等指标增速出现企稳回升；进入4月份后，房地产市场恢复速度放缓，尽管去年同期基数很低，但今年销售、投资等关键指标增速仍出现下降（见图26），房地产市场进入二次探底阶段，亟待出台系列组合政策，从供给和需求两端同时发力稳定房地产市场。尽管当前及未来无需也不可能将房地产作为刺激经济手段，但稳定房地产市场还是有必要的，毕竟房地产业及其上下游关联产业对GDP的贡献率在25-30％之间，稳定房地产市场同时也是守住系统性风险底线的要义之一，房地产市场稳定关乎经济稳定和金融稳定。

　　1、房地产市场从筑底修复进入二次探底，去库存仍是未来主要任务

　　从需求看，商品房销售面积和开发投资增速降幅扩大。一是当月销售面积降幅继续扩大。1-5月商品房销售面积增速同比降低0.9％，降幅较1-4月扩大0.5个百分点，尽管去年同期降幅扩大2.7个百分点，但低基数仍没有使今年降幅收窄；5月当月同比降幅扩大7.9个百分点至-19.7％，表明销售放缓明显（见图26-27）。二是投资增速降幅扩大。今年1-5月全国房地产开发投资同比下降7.2％，降幅较上月扩大1.0个百分点，当月降幅也较上月扩大5.3个百分点至-21.5％，均连续3个月放缓（见图26-27）。

　　从供给看，去库存仍是未来主要任务。受保交楼政策和配套措施落地显效影响，房屋竣工面积增速保持高增长，但房屋新开工面积、房屋施工面积等供给指标疲弱，将恢复均超过20％（见图27），库存高企和需求偏弱是背后的主要原因。2021年以来，衡量库存变化的产销比（待售面积与近三个月平均销售面积之比）指标由降转升，今年1-5月仍处于升势中。如5月份为5.6倍，较上月提高0.2倍，比2020年底提高2.7倍（见图28）。从商品房待售面积看，5月较上月减少367万平方米，但仍处于2020年以来的高位；1-5月待售面积同比增长15.7％，持平于1-4月，处于2016年2月份以来的高点，房地产市场去库存压力大，尤其是在销售情况不好的情况下更为明显。

　　从价格看，商品房价格同比降幅收窄。5月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.1％，连续4个月环比正增长，但增幅趋缓；同比降幅也较上月收窄0.2个百分点至-0.5％（见图29），表明价格在筑底企稳。

　　

　　

　　

　　

　　2、领先指标再次下行，年内投资增速下行压力加大

　　一是房企资金来源增速放缓。2023年1-5月房地产资金来源同比下降6.6％，降幅较上月扩大0.2个百分点，当月增速由正转负，增长-9.1％，增幅较上月大幅下降9.9个百分点（见图30）。由于去年同期基数很低，这里采用两年平均增速，资金来源累计和当月增速分别较上月下降1.3和2.8个百分点。从资金来源细项数据看，其他资金（由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成）在资金来源中的比重达到58.1％，1-5月增速提高至4.0％，较上月提高1.4个百分点，但两年平均增速较上月下降了1.0个百分点（见图31）。此外，1-5月国内贷款和自筹资金两年平均增速也分别较上月分别下降1.1、2.1个百分点，均表明资金来源增速在放缓。

　　

　　

　　二是土地市场不活跃，民营房企拿地意愿较弱。受房价增速和房地产销售放缓影响，土地市场比较疲弱，没有明显恢复，土地成交面积增速仍为负增长，如1-5月100个大中城市、一线、二线、三线城市成交土地面积两年平均增速分别为-13.4％、-20.3％、-17.9％、-10.8％（见图32），5月土地溢价率也有所下降。由于房地产市场中民营房企占比约80％，土地市场的疲弱，也表明民企拿地意愿不足，拿地主力军估计是各地地方国资和央企。这表明土地市场的真正好转，仍需销售市场的持续向好。

　　三是房地产销售放缓，预示房地产投资增速下行压力加大。房地产销售面积对房地产投资有较好的预示作用，按照历史经验，前者一般领先后者4-10个月左右（见图33）。年初以来，新建商品房销售面积增速降幅整体收窄，但4、5月再次放缓，预示房地产投资增速下行压力仍大，全年负增长是大概率事件。

　　

　　

　　总体看，目前房地产市场由年初的筑底修复进入二次探底，投资增速下行压力加大，在没有新增稳增长政策的刺激下，全年房地产增速负增长是确定性事件。因此，建议从供需两端出台刺激性政策，稳定房地产市场。但是，即使如期出台了刺激性政策，在家庭资产负债表受损、预期扭转需要时间等因素的综合影响下，此轮房地产市场的恢复时间大概率要长于以往、回升斜率也低于往年，房地产市场恢复需要一个较长时间。