地产投资逻辑已变？从行业β到个股α，配置地产龙头股或成趋势lg...

地产的至暗时刻是否过去？此轮地产深度调整意味着什么？上周五（5月26日）地产板块虽然迎来止血回暖，但连跌12天的场景仍然触目惊心。以申万房地产指数为例，其指数走势上周五盘中一度下探到近9年的最低点，比2022年10月底11月初的调整更加彻底。代表ETF方面，地产ETF（159707）此前9连阴，5月25日盘中一度录得上市新低，终于在上周五迎来反弹，收盘上涨1.26%，全天成交额为4339万元，较上一交易日放量30.89%！

此轮地产的深度调整与部分地产*ST股、ST股连续跌停不无关系，如*ST宋都此前最高12天连续跌停，据统计，申万房地产指数中的约有11只ST、*ST股经历过或正在经历连续跌停。

与连续跌停息息相关的，便是退市的风险。根据相关规定，若公司股票收盘价连续二十个交易日低于1元/股，公司股票将被深圳证券交易所终止上市交易。据不完全统计，截至5月26日，当前被ST的A股房地产企业共有13家， 6家当前股价低于1元。

随着地产行业进入到存量时代，行业内部将出现分化。映射到二级市场投资上，通过粗犷地配置房地产行业轻松收获行业β的红利期一去不返了，精耕细作绩优股α乃是务实之举。两方面的数据或许可以给我们更进一步的地产投资启示，一是基本面数据，二是机构配置数据。

1. 行业分化已成必然，龙头股韧性凸显

按申万一级行业分类，房地产行业一共包含124只个股，据Wind数据显示，从整体统计口径来看，2022年行业营业总收入为2.8万亿元，同比下降8.37%；归母净利润为-727.92亿元，同比下降279.16%。这也是行业自2000年以来首次亏损。

具体来看，去年营收超千亿的共有6家，分别为万科A、绿地控股、保利发展、招商蛇口、金地集团和新城控股，且万科A、招商蛇口、金地集团等均保持正增长。净利润方面，6家企业去年均为盈利状态，不过除万科A保持正增长外，其余5家都有较大下跌幅度，如新城控股、绿地控股分别下跌88.94%、83.65%。

另一边，披星戴月的13只个股2022年的营业收入不超过百亿元的共有10只；并且这13家企业2022年均为亏损状态。

今年一季报数据显示，除去停牌的，当前股价低于1元的6家企业今年一季报均为亏损状态，其中亏损最高的为*ST泛海，亏损超过13亿元。

可以看出，2022年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势，但企业之间分化趋势也更加显著，央国企相比与民企而言，销售投资相对稳健，盈利能力领先行业。

从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25%以上，目前房企的利润率仅20%），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30%以上。

从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70%以下，而其他房企的净负债率普遍都在100%以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3%、4%左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9%，而TOP14的销售额增速为29%。

需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券研报表示，当前央企地产公司的库存优势，既表现为库存的盈利能力优势，也表现为在去库存阶段稳定释放存量资源，维持销售金额稳定的优势，还表现为做大做强经营性资产，推动收入和利润结构进一步改善的优势。我们看好央企地产企业市占率持续提升，盈利能力优于行业，建议投资者积极发掘央企投资价值，参与央企估值回归。

中信建投认为，房地产新发展模式下，行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势：

1）城市聚焦：一二线成交金额占比从2018年的61.5%提升至2022年的65.8%，集中供地22城宅地出让金全国占比从2018年的40.0%提升至2022年的47.9%。

2）存量运营：全国商业、办公、园区、租赁住房及仓储物流五大业态均有大量存量资产亟待盘活，运营能力成为开发商发展的重要驱力。

3）轻资产化：轻资产化转型已成趋势，代建业务最值关注，市场空间预计达1400亿元，品牌价值和信用资质为企业核心竞争力。

中信建投进一步指出，在城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；在存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；在轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。我们看好头部央国企和优质民企重塑中国特色房地产行业估值体系。

2. 机构重仓地产龙头趋势明显

从公募基金一季报的重仓股中不难发现，公募基金对于地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名分别是保利发展、招商蛇口、万科A。

中国房地产经历了近40年的快速发展，成为经济增长的重要支柱之一，同时成为重要的民生关切。然而，在新的发展背景下，中国房地产正面临严峻挑战。行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。

国联证券指出，一季度房地产市场处于温和修复阶段，商品房市场热度延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。

综上，无论是从个股本身的业绩数据还是机构配置的角度来看，选择房地产行业绩优股、龙头股投资或许已成趋势。资料显示，地产ETF（159707）跟踪的中证800地产指数覆盖23只龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，囊括“招保万金”，权重占比近5成。成份股国企央企含量高，在“中特估”大背景下，国有地产配置价值或逐渐提升。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性。前十大权重股一览：

值得注意的是，伴随此轮深度调整，资金逐步借道ETF提前布局地产板块。数据显示，5月26日，地产ETF（159707）获资金净加仓715万元，为连续第三日增仓。时间拉长看，地产ETF（159707）近20日中有9日获资金净流入，合计净流入金额为3424万元，净流率13.11%，近60日中有26日获资金净流入，合计净流入金额为7034万元，净流率为27.21%。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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