京东产发赴港上市：领先的现代化基础设施开发及管理平台lg...

京东产发（京东智能产发股份有限公司）是京东集团旗下的供应链基础设施投资开发和运营商，主要为新经济领域的客户提供仓储、物流、数据中心等基础设施建设和运营的解决方案。公司已经在港交所递交招股书，计划在港交所主板上市。

截至2022年12月31日，京东产发已积累广泛的现代基础设施资产组合，覆盖国内29个省级行政区以及海外4个国家，总资产管理规模937亿元，总建筑面积约2330万平方米。根据仲量联行报告，按建筑面积计算，公司在亚洲排名第三，在中国排名第二，同时公司在同业中实现最快增长，自2018年初至2022年底，总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%。

一、公司业务

京东产发以“智能产业赋能城市发展”为使命，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。其主要收入来源包括：

1、提供基础设施解决方案：这是京东产发的核心业务，主要包括为客户提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心等基础设施的选址、规划、设计、建设、运营和维护等服务。这些基础设施不仅满足客户的存储、配送、生产等需求，还具备智能化、数字化、绿色化等特点，能够提升客户的供应链效率和韧性。京东产发通过自有资金或合作伙伴投资开发这些基础设施，并将其作为投资性房地产进行管理和运营。

2、基金管理服务：这是京东产发的增长引擎之一，主要包括通过成立或参与成立基金，筹集第三方资金，投资于现代化基础设施项目或相关资产，并从中获得管理费和分红收入。这些基金主要由机构投资者或高净值个人投资者组成，具有较高的稳定性和持续性。通过基金管理服务，京东产发可以扩大其资本来源和投资范围，降低其资本占用和财务杠杆，提高其盈利能力和回报率。

3、开发服务：这是京东产发的增长引擎之二，主要包括为第三方客户提供现代化基础设施项目的开发服务，并从中获得开发费用和利润分成。这些第三方客户主要是政府机构或其他房地产开发商，他们希望借助京东产发的专业能力和行业经验，打造符合新经济需求的现代化基础设施。

二、财务概况

根据招股书，京东产发2020年、2021年和2022年的收入分别为5.82亿元、7.99亿元和23.18亿元，同比增长率分别为37.2%和190.3%，保持了快速的增长。其中，基础设施解决方案收入占比从2020年的72.5%上升到2022年的93.2%，基金管理服务收入占比从2020年的12.4%下降到2022年的5.7%，开发服务收入占比则保持在5%以下。随着出租率的提升，公司的毛利率也在不断提升，2022年的毛利率达到70.6%。

费用端，京东产发的销售费用不高，占总收入比例在5%以下，行政开支波动较大，占总收入比例在30%到90%之间波动，不过，随着规模的增长，预计行政开支占比将会下降。公司融资成本波动也比较大，2022年融资成本达10.6亿元，占总收入比例达45.7%，主要是受到为收购物流资产进行融资的影响。

2020年到2022年，京东产发的净利润分别为28.13亿元、14.95亿元和22.2亿元。不过，公司的净利润受到每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动收益影响较大，使得京东产发净利润高于收入。公司经调整净利润28.83亿元、22.45亿元和31.08亿元。其经调整净利润率分别为495.4%、281.1%和134.1%。

投资物业占据了公司绝大部分的总资产，对净利润的影响比较大；投资物业的公允价值变动收益或损失会直接影响公司的净利润，如果公允价值上升，公司会增加收益，反之则会减少收益。根据招股书，京东产发2020年、2021年和2022年的投资物业的公允价值变动收益分别为23.46亿元、29.54亿元和36.10亿元，占据了经调整净利润的绝大部分。因此，在对公司进行财务分析中，需要剔除或者是单独考虑这部分的影响。

三、竞争优势

京东产发作为京东集团供应链生态系统的重要组成部分，具有以下竞争优势：

规模庞大且优质的基础设施资产：截至2022年12月31日，京东产发已积累了广泛的现代基础设施资产组合，覆盖国内29个省级行政区以及海外4个国家，总资产管理规模937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米，按建筑面积计，在亚洲及中国的现代化基础设施供应商中分别排名第三及第二。其资产类型包括现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心和光伏新能源等。

促进当地经济发展及产业升级的开发专长：京东产发通过特有的“基础设施+产业升级”发展策略，打造具备产品能力、区位优势和网络协同的“超级节点”，并已全面实现从内生规模扩张到服务社会的一体化开放，形成强大的产业整合与服务能力。

客户为先的项目全生命周期的服务能力：京东产发通过为客户提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，以及现代化基础设施网络与端到端的全域服务能力，服务的客户逐步从物流服务商延伸到宝马等制造商、本来生活等电商、良品铺子和永辉超市等零售商，服务行业实现多元化覆盖。截至2022年12月31日，已竣工园区的平均出租率超90%，且多数的租赁合同租期超过5年，均显著优于同行业；来自第三方客户的收入占比从2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

切实可行的洞察力：京东产发通过智能化平台持续精耕并提高项目运营效率，依托专有的数字化信息追踪系统、智能管理中心，打通开发建设到资产运营的全流程数字化远程管控与服务，提升实时响应能力、减少人工成本并提升资产价值。截至2022年12月31日，京东产发每位员工的在管建筑面积约为4.1万平方米，远超行业平均水平。

与京东集团的协同作用：作为京东集团供应链生态系统的重要组成部分，京东产发可以充分利用京东集团在新经济领域的领先地位、丰富资源、强大能力和广泛影响力，为自身的业务发展提供强有力的支撑和推动。京东产发与京东集团有着强大的协同效应，不仅可以通过联合开发、联合运营、联合销售等方式，实现资源整合和价值最大化，还可以通过跨业务线的协作和创新，打造差异化和多元化的产品和服务，满足客户的多样化需求。同时，京东产发也可以与京东集团共同探索新兴领域和新型模式，把握市场机遇和未来趋势。

四、行业发展潜力

中国正在不断推动产业升级和转型，在政府政策及消费升级的支持下，电子商务、物流、生命科学与健康、先进制造、信息技术及可再生能源等中国新经济产业对推动中国经济转型及增长发挥着重要作用。蓬勃发展的新经济带动不断增长的新经济领域现代化基础设施的市场需求，并推动其快速发展。根据仲量联行报告，截至2022年底，中国新经济领域现代化基础设施总建筑面积达到19.4亿平方米，到2027年底预计将达到22.5亿平方米。

按新经济领域中在管及开发中现代化基础设施的总建筑面积计，截至2022年12月31日，京东产发在中国新经济领域现代化基础设施供应商中排名第二。

不仅是在国内处于领先地位，京东产发还不断推进国际化战略，拓展海外市场，为全球客户提供优质的基础设施服务，以实现更快的增长。目前，京东产发已经在印度尼西亚、泰国、越南等东南亚国家开展了业务，并与当地政府和企业建立了良好的合作关系。

总的来看，京东产发是一家以供应链为基础的技术与服务企业，为新经济领域的客户提供现代化基础设施解决方案。公司在行业处于领先地位，积极开拓海外市场，同时与京东集团发挥协同作用，具有较大的发展空间，是一家值得关注和期待的新经济企业。

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