财汇|三十而立的龙湖：营收同比增长12％，核心净利达225亿lg...

　　老将交班，“仕官生”陈旭平独立掌舵的第一年，龙湖交出了一份2022年的出色成绩单。

　　3月17日，龙湖集团发布2022年年报，全年实现营收2505.7亿元，同比增长12.2％；归母净利润为243.6亿元，剔除公平值变动等影响之后的核心净利润为225.4亿元，同比增长0.5％；毛利率为21.2％，核心税后利润率为12.3％，核心权益后利润率为9％。

　　在成立的第三十年头，作为民营房企的排头兵，龙湖集团依然在脚踏实地得向前。龙湖集团董事会主席陈序平表示：“我们没有浪费任何一次危机，而越过周期的龙湖将更具韧劲，聚而向前，行且坚毅。”

　　截至当日收盘时，龙湖集团股价报21.85港元，涨约4％。

　　穿越周期，扩储增厚未停歇

　　在行业众多企业暂停拿地的时期，龙湖并没有停下增厚自己的脚步。

　　截至2022年末，龙湖的土地储备合计 5795 万平方米，权益面积为 3975 万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币 5221 元，为当期签约单价的 33.8％。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的 31.8％、24.8％、19.7％、13.8％ 及 9.9％。

　　2022年，龙湖的新增收购土地储备总建筑面积为 448 万平方米，权益面积为 291 万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币 10461 元。按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的 51.8％、25.2％、9.7％、6.7％ 及 6.6％。

　　图1：龙湖集团2022年新增土储分布

                                            制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　于本报告期后，本集团新增收购土地储备总建筑面积为 12 万平方米，权益面积为 7 万平方米。按地区分析，长三角地区、华中地区期后新增面积分别占期后新增收购土地储备总建筑面积的 36.2％ 及 63.8％。

　　龙湖执行董事张旭忠表示，2023年将仍然坚持以销定制，按照20个主力城市，14个机会城市铺排。

　　把控风险，财务平衡是重点

　　2022年，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1％，在手现金为726.2亿元。综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10％；平均贷款年限为6.67年。

　　图2：龙湖集团近四年平均借贷成本走势

　　                                    制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

　　龙湖首席财务官赵轶表示，龙湖会加大国内的银行融资以及公司的经营性开发贷的比例，同时适度减少境外融资，继续保持行业最优的短债比和行业最优的现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能够去应对行业的周期。

　　从2022年的融资情况看，报告期内，龙湖集团在境内成功发行50亿元公司债券，35亿元中期票据，票息介乎3.00％至4.10％之间。其中，2022年5月成功发行首单创设CDS公司债5亿元，票息4.00％，期限6年；2022年8月，集团发行首单“中债担保”中期票据15亿元，票息3.30％，期限3年；2022年11月，集团发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3.00％，值得一提的是，这笔融资为央行“第二支箭”落地后的房企首单融资；2022年12月，龙湖发行首单“内保外贷”境外银行贷款7亿元，期限5年。

　　赵轶表示，过去几年龙湖穿越周期的一个很大的“利器”就是龙湖的债务结构，未来公司会继续保持债务结构的优秀，保持融资的主动性，保持融资成本的竞争力。

　　对于2023年龙湖在资产平衡上面的规划，赵轶提到，2023年龙湖的债务会保持稳定不变，但是在结构上会进一步做一些优化。

　　变与不变，龙湖增肌不增重

　　2022年业绩会上，龙湖管理层表示，会采用相对弹性的供货策略，根据城市不同，采取“一城一策”，以平衡量价关系，做有质量、有利润的增长。

　　业绩会上，陈序平还谈到了交班后龙湖的变与不变。他具体解释，不变的是龙湖的底色，具体包括企业整体的经营策略、企业文化、稳健的财务等。

　　但同时，陈序平也表示，变革的方面一是根据内外部的形势，对企业整体增长做出包括业务重构方面的调整，会更加重视资产质量，同时在负债端保持对有息负债的控制，并不断提升企业周转。二是对于航道的重构，变成“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道以及两个服务航道，且是“一个龙湖”生态体系下。

　　值得了解的是，2022 年 8 月，龙湖集团正式发布全新智慧营造品牌—龙湖龙智造。集成龙湖全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC 服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块。

　　目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近 40 个，总建筑面积超 700 万平方米，与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

　　陈序平还谈到，企业这两年企业选择了一条有挑战的路，实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量。“打个比方，你要增肌但体重不能增加，那就需要管理层更加自律、更加提高经营水平，更加注重整体公司资产质量，我们选择了一条难而正确的路，但会坚定前行。”