中信证券：打造保租房REITs板块的影响评估lg...

　　保障性租赁住房REITs板块扩容在即，我们预计相关REITs产品将迎来上市高峰，当前产品供不应求状态将有所扭转。当前，保租房已成为我国住房政策支持的最新发力点，预计未来两年将迎来建成高峰，并将长期影响我国住房供应体系。随着存量房纳保路径持续清晰，持有物业中以长租公寓纳保作为底层资产发行REITs产品预计将成为房企最顺畅出表通道，并长期增厚企业利润。

　　▍政策积极打造保障性租赁住房REITs板块。

　　近期证监会多次明确表态将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。自今年8月首批产品上市以来，保租房REITs产品价格保持相对韧性，截至12月23日保租房REITs产品实现上市以来12.9％收益率，仅次于能源类产品。当前4单保租房REITs产品总市值和流通市值分别为58.2亿元和22.9亿元，仅占C-REITs市场总体的6.9％和6.1％，2022年预期现金分派率仅3.4％，板块总体仍处于供不应求状态，未来随着政策支持力度增大，保租房REITs产品有望迎来上市高峰。

　　▍政策支持新发力点，住房供应新增长极。

　　保障性租赁住房已成为我国租购并举多主体住房供应体系的建设重点和核心短板，预计未来两年全国将迎来保租房建设竣工高峰。1月住建部表示40个重点城市初步计划于十四五期间新增650套保租房供给，多地也相继明确建设目标，四个一线城市计划保租房新增套数均超过十四五期间新增住房供应套数的40％。截至10月，全国保租房已开工建设和筹集233.6万套（间），约占年度计划的98.8％，完成投资1750亿元。我们测算，长期而言，仅在全国19个核心城市，保租房需求就接近2000万套，年总租金超过4000亿元，资本化价值可能突破10万亿元，这将是一个从零起步，规模巨大的市场。

　　▍纳保路径持续成熟，房企即将进入业绩收获期。

　　2022年以来多地已相继明确存量房纳保标准及路径，并将存量住房纳保作为保租房新增供给的重要组成部分。当前头部房企长租公寓市场化运营模型逐步完善，截至9月，万科旗下长租公寓品牌泊寓累计开业16.9万间，其中已有4.28万间成功纳保。重资产物业将有望通过REITs市场得以盘活，我们测算8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时通过长期投融管退的良性循环持续增厚企业利润。而持有物业中以长租公寓纳保作为底层资产发行REITs产品预计将成为房企资产最顺畅的出表渠道。

　　▍风险提示：

　　REITs市场扩容及保租房板块发展加速时间仍存在不确定性。保租房的开发建设中，传统的房地产开发企业涉足比较少，而地方平台型企业参与比较多。三四线城市不适合大规模开展保租房业务，新市民和年轻人的需求可能不足。

　　▍投资策略：

　　保租房资产租金稳定，受经济周期影响小，需求广阔，我们看好保租房REITs的投资价值。房地产开发企业面对保租房REITs板块，可以更加从容培育资产投融管退的能力，盘活存量租赁房资产，也不同程度受益于保租房REITs板块的形成。