中央经济工作会议定调！十大机构解读房地产：“房住不炒”表述靠后，行业将加速出清、迈向新发展模式lg...

　　金融界12月17日消息 据央视新闻消息，中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。关于房地产，本次会议两处提到，分别在扩内需和防范化解风险部分。会议继续强调“房住不炒”，但是放在了相关表述的最后。

　　会议指出，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

　　值得注意的是，往年房地产一般是放在民生保障等部分，而且在“有效防范化解重大经济金融风险”部分占据了70％的篇幅。这或许意味着今年以来房地产市场的快速恶化已经触及风险底线，引起政策层足够的重视。

　　会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

　　要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　分析师认为，在“房住不炒”的前提下，政策放松尺度的上限暂难确认，而结合“防范化解重大风险”的定调，可以大体认为，只要局面不改善、风险不缓释，政策尺度就有进一步放宽的空间。

　　房地产行业将加速出清，不会全面救市场主体，房地产企业仍将分化。房地产行业将迈向新发展模式，即租售并举，多主体参与，满足刚性和改善性多层次住房需求。23年优质头部房企资产负债表状况将会得到改善、通过行业重组并购完成行业出清后，新发展模式有望初见成效。

　　【“房住不炒”靠后 防范风险上升到新高度】

　　严跃进：房地产防范风险上升到新的高度

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议把房地产内容放在了重大经济金融风险的框架下论述，充分说明房地产防范风险上升到新的高度，也说明防范风险工作成为房地产的一项重要工作。各地更需要从风险防范的角度做好新的工作。

　　严跃进进一步指出，此次会议继续支持刚性和改善性住房需求，同时也提出了很多新要求，比如说要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，这或意味着2023年会有新发展模式的相关重磅政策。

　　赵伟：“房住不炒”放在房地产相关表述最后

　　“房住不炒”大原则不变下，房地产放在防范化解风险和扩大内需的“语境”内阐述，与去年底侧重强调“调结构”明显不同。

　　最为直接表现为，“房住不炒”去年底会议是放在房地产相关表述最前面强调，本次是放在最后，并提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

　　大原则不变下，房地产政策重心在有效防范化解风险，供给端，“有效防范化解优质头部房企风险”，“改善资产负债状况”，同时防范道德风险，“打击违法犯罪行为”；需求端，在扩大内需、恢复消费“语境”中，提出支持住房改善，或指向未来需求端措施优化、加强等。

　　中信固收：“房地产市场平稳发展”靠前，“房住不炒”靠后

　　第一，这一顺序的转变是今年以来房地产政策逐渐转向的缩影，时至今日政策对于房地产的态度已经完全转变为支持与呵护。

　　第二，除了这一顺序的转变之外，本次会议也首次对确保房地产平稳发展的举措展开描述，相关的篇幅和涉及房地产的整体篇幅都明显增加，预计优质头部房企将成为受益者。

　　第三，房地产相关的表述放在了防风险段落，而非产业政策段落。这或许意味着今年以来房地产市场的快速恶化已经触及风险底线，引起政策层足够的重视。

　　结合这些变化，政府托底地产的决心不容置疑，在看到市场企稳回升之前，地产政策或将处于持续加力的状态。

　　招商宏观：只要局面不改善、风险不缓释，政策尺度就进一步放宽

　　在“有效防范化解重大经济金融风险”的部分，房地产占据了70％的篇幅，保持房地产市场平稳发展，已然成为防风险工作的重中之重。过往主要是防止过热风险，如今则是必须要防止下行风险。

　　俗话说“十次危机九次地产”，从11月经济数据来看，地产链数据的进一步全面下滑显示当前房地产业在供需两端的风险暴露仍然处于较高水平。供给端，主要涉及房企信用风险、房屋交付风险和社会稳定风险，会议提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，供给侧纾困政策力度有望继续加码，头部房企相对收益；需求端，主要涉及房价下跌风险和居民缩表风险，会议提出“支持刚性和改善性住房需求”，如前所述，后续还应有需求侧政策进一步落地。

　　“房住不炒”的总体原则再次明确，以租购并举、去金融化等为主要特征的“新发展模式”将是下一阶段房地产业发展的探索方向，而“平稳过渡”可能透露出先求稳、再求变的政策意味。在“房住不炒”的前提下，政策放松尺度的上限暂难确认，而结合“防范化解重大风险”的定调，可以大体认为，只要局面不改善、风险不缓释，政策尺度就有进一步放宽的空间，而反之亦然。

　　郭磊：房地产政策分两个阶段，化解行业风险、改善市场主体中长期预期

　　关于房地产，会议值得重视的表述有三：一是“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”；

　　二是“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”；

　　三是“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

　　房地产政策实质上分为两个阶段，第一阶段是资产负债表的救助，主要任务是保交楼，稳融资，平抑信用风险；

　　第二阶段是利润表规则的长效机制，它的核心精神应是既推动多元化供给；又支持改善型需求，形成新的、稳定的市场结构，即会议所说的“向新发展模式平稳过渡”。

　　第一阶段将有效化解行业风险，第二阶段将改善市场主体的中长期预期。

　　【优质头部房企资金支持力度有望进一步加大】

　　中金固收：预计明年加大对头部开发商流动性扶持

　　会议强调化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，今年房地产市场出现了较大幅下行，部分项目出现交付困难，不但使得房地产行业整体陷入一定困境，而且对经济增长造成了压力，某种意义上形成了较大经济风险，明年房地产政策可能着力对相关风险进行化解，重点侧重保交楼、保民生和保稳定。

　　会议指出要满足房地产行业合理融资需求，虽然去年四季度房地产融资政策边际放松，但是金融机构风险偏好较低，今年房地产企业融资较为困难，明年政策推动满足企业合理融资需求，这有助于促进加快竣工以实现保交楼，从而恢复居民购房信心。今年会议仍有房住不炒的提法，这意味着房地产政策放松可能仍是渐进的，以化解风险和保交楼为目的，需求政策可能更多还是因城施策为主。

　　会议还提到要推动房地产向新发展模式平稳过渡，新发展模式可能主要是指符合经济状况和人口特点的模式，例如改善型需求和保障性租赁住房等。

　　总体来看，房地产政策的基调依然房住不炒，同时又要避免金融风险，预计明年可能会加大对头部开发商的流动性扶持，可能还会有一定程度的促进刚需的政策，不过房地产总体可能还是小幅恢复。

　　陈文静：优质头部房企资金支持力度有望进一步加大

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，此次会议至少传递出以下三点信号：

　　一，防范化解房地产行业风险，“保交楼”是重中之重，优质头部房企资金支持力度有望进一步加大；

　　二，房地产要“稳”，需求端政策或继续优化，特别是改善性住房需求的支持力度有望加大；

　　三，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面，陈文静称。

　　黄文涛：不会全面救市场主体，房地产企业仍将分化

　　经济风险应主要指房地产领域，会提提出“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

　　总体看，房地产市场继续推出针对刚性、改善性住房需求和供给端支持政策仍可期待，但不会全面救市场主体，房地产企业仍将分化。防范化解金融风险方面提出“压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量”。

　　国君宏观：加速出清，迈向新发展模式

　　会议对房地产市场延续“房住不炒”的基调，重点还是在化解存量风险，加速行业出清，为向房地产新发展模式过渡创造条件。

　　一方面，化解存量风险依然是23年房地产政策的重点，房地产市场将加速出清。会议将“保交楼、保民生、保稳定”放在优先位置，同时强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，在具体措施上提到“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购”。因此，化解存量风险仍是23年房地产工作的重点，特别是一手保优质头部房企，一手抓并购重组，房地产市场有望加速出清。

　　另一方面，房地产新发展模式有望初见成效。对于新发展模式，虽然没有明确定义，但从各种官方文件中能够看到端倪，即租售并举，多主体参与，满足刚性和改善性多层次住房需求。房地产行业完成出清是“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的前提条件。因此23年在优质头部房企资产负债表状况得到改善、通过行业重组并购完成行业出清后，新发展模式有望初见成效。

　　民银研究：房地产市场最早有望于2023年上半年触底反弹

　　今年以来，房地产维稳政策从地方政府因城施策、监管当局推动利率下调，以及由“保项目不保企业”转向“既保项目又保企业”的变化。直到11月份，决策层和市场才终于形成共识，即房地产仍然是支柱产业，稳地产的关键是稳房企，只有房企得到健康发展，整个市场才能重振信心。随后“三箭齐发”，各项金融支持政策接连出台。

　　但是，从政策底到市场底，从输血到造血，可能仍需要一段过渡期。从供给端来看，随着各项融资渠道的重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。

　　从需求端来看，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调，以此来减轻按揭早偿压力。

　　随着政策效力的持续释放，房地产市场最早有望于2023年上半年触底反弹。届时，房地产将从经济增长的拖累因素，重新转为稳定因素。