美国11家知名机构“连环爆雷”！高盛：房地产存在结构性逆风 贷款拖欠率将“显著提升”lg...

FX168财经报社(香港)讯 高盛在最新报告中示警，知名机构和A类资产面临再融资困难，并列出11家知名机构的房地产违约头条新闻，其中包括黑石集团(BlackStone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield)，并强调房地产存在结构性逆风。随着银行业爆雷频频出现，房市贷款拖欠率显著提升。

从高盛发布的知名机构违约头条新闻列表中，可以看见黑石集团、布鲁克菲尔德资产管理公司外，还有知名财团The Chetrit Group、Coretrust Capital、Colombia Property Trust、GFP、Veritas and Baupost JV、Washington Capitol Partners、Waterbridge Capital、Wharton Properties和The 601W Companies。

(来源:Goldman Sachs Global Investment Research)

美国写字楼的商业抵押担保证券(CMBS)拖欠率已经开始上升，展望未来，高盛强调：“CMBS拖欠率将显著上升。鉴于最近几季的急剧上升，当前周期的利率轨迹与2008年至2012年间普遍走低的利率相似。”

“存在与写字楼资产类别相关的结构性逆风，尤其是B类和C类资产。根据CoStar数据，目前美国写字楼总存量为84亿平方英尺，其中A、B和C类资产的混合比例分别为38%、44% 和分别为18%。”

ZeroHedge评论文章提到：“对冲需求正在升级；各种房产类型的拖欠率，尤其是写字楼，正在上升；鉴于区域银行在过去几年中在商业地产(CRE)中发挥的积极作用，未来的贷款环境可能会变得更加严峻。”

高盛评估美国商业地产的抵押贷款市场，强调美国有超过5.6万亿美元的未偿还商业/多户家庭抵押贷款。在这一数额中，截至2022年底，联邦储备委员会(FOMC)的资金流量账户数据将2.8万亿美元归于银行和储蓄机构。

也就是说，这2.8万亿美元包括6270亿美元由自住商业地产抵押的贷款，以及另外4680亿美元由收购、开发和建设项目，包括单户住宅开发支持的贷款。不包括这些数额，美国有4.5万亿美元的未偿还商业/多户抵押贷款，银行约占总数的40%，为1.7万亿美元。

从区域银行在银行贷款中的份额来看，区域银行占CRE国家银行贷款，也就是包括国家银行加上区域银行的65%。“请注意，根据FDIC的数据，总资产低于2500亿美元的中小型银行，占商业房地产贷款总额的约80%。

值得注意的是，两者在定义上存在差异。例如，FITB是一家国家银行，但其资产基础为1200亿美元，因此小于2500亿美元，同时PNC是一家地区性银行，其资产基础大于2500亿美元。对于写字楼部分，在美国银行中，地区和本地银行占贷款的62%，而国家银行占剩余的38%。

2023-24年，约有1.1万亿美元的债务到期，其中32%由银行持有，25%由CMBS持有。按房地产类型来看这1.1万亿美元的债务到期日，写字楼贷款占该债务的23%，而多户家庭占31%，其次是工业、零售和酒店各约10%。

近年来，核心城市门户城市的写字楼市场面临压力，因为写字楼入住率远低于大流行前的水平。高盛指出：“在这种动态的影响下，自我们发布CRE状况报告以来，我们从投资者那里收到的一个越来越多的问题集中在区域银行办公室贷款的地域风险上，尤其是在纽约、洛杉矶、旧金山和西雅图等城市。”

总体而言，根据高盛银行分析师的说法，从银行贷款来看，他们25%的贷款组合用于商业房地产。

在美国西海岸，与国家银行相比，地方银行在2022年的办公室贷款发放方面更为活跃。在写字楼内，洛杉矶、西雅图、新泽西州、芝加哥、拉斯维加斯是表现突出的市场，就写字楼逆风而言，其中一些市场显然已成为头条新闻。

在多户住宅中，区域银行在2022年在沿海市场非常活跃，尤其是在纽约市、洛杉矶和波士顿及其周边地区。与此同时，投资者主导的债务在多户住宅领域的阳光地带市场非常活跃。

到2022年，在美国各地，银行占债务市场的40%以上。总体而言，在商业地产的不同房地产类型中，区域性银行表现积极，特别是在洛杉矶、纽约市自治市镇、新泽西州、波士顿和芝加哥等市场。