融资面临挑战，商业地产贷款萎缩至历史地位lg...

FX168财经报社(北美)讯 商业房产贷款正在萎缩至历史低位，已经威胁到到期债务违约的增加，并导致仓库、公寓和其他物业类型新建筑的急剧下降。

据《华尔街日报》报道，自2022年上半年美联储开始加息和对经济衰退的担忧加剧以来，银行、保险公司和其他商业地产贷款机构一直在削减开支。但随着美国国债收益率自8月初以来飙升，债权人更不愿意发放新贷款。

大多数商业房地产贷款与短期利率挂钩，而不是长期利率。然而，美国国债利率的上升让本已在崩溃边缘的贷款人感到不安，并引发了对一系列房产类型是否被高估的新怀疑。

根据数据提供商Trepp对美联储数据的分析，作为债务融资最大来源的银行持有的商业房地产贷款总额在10月的前两周有所下降。自2014年以来，银行商业地产贷款仅下降了两个月。自2014年以来，大多数其他两周期间都显示出正增长。

其他债务提供者也在撤退。Trepp表示，今年仅发放了282亿美元的贷款，并转化为商业抵押贷款支持证券，这是自2011年以来的最低数字。此外，最大的抵押贷款房地产投资信托基金在今年上半年停止了对新借款人的贷款。

Trepp董事总经理Matthew Anderson表示，总体而言，整个商业地产债务市场（包括银行、商业抵押贷款证券和非银行贷款机构等）在第二季度的涨幅不到1%。这是自2014年第一季度以来的最低季度涨幅。

从目前的情况来看，最大的受害者是办公室业主，因为他们不得不以更高的利率为到期的贷款再融资。但融资的匮乏也影响了其他商业借款人，例如公寓楼和仓库的借款人，这些借款人多年来一直受到投资者的青睐。

最近10年期利率的上升“吓坏了市场”，美国最大的出租公寓和工业空间开发商之一Crow Holdings的首席执行官迈克尔·利维（Michael Levy）说，“资本市场的萎靡不振正在压垮所有人。“

许多私募债务基金正在努力筹集资金，并将大部分时间花在与现有借款人打交道上，而现有借款人难以为低利率贷款再融资。

“如果你是另类贷款人，而且你没有新资本，那么在你看到更多的回报之前，你不会发放很多新贷款。”Mack Real Estate Credit Strategies首席执行官Richard Mack说。

银行家和抵押贷款经纪人都表示，”情况并不像全球金融危机期间那么糟糕，当时贷款人几乎完全消失，买家消失了。今天仍然可以获得贷款，但来自更少的玩家和更高的价格。“

“有可用的流动性，”Eastdil Secured董事总经理James Muhlfeld说。“但它可能会更昂贵，杠杆率更低，贷款人也不同。”

贷款下降的部分原因是潜在投资者对债务的需求下降，他们对购买或开发利率如此之高的房地产几乎没有兴趣。根据数据提供商MSCI Real Assets的数据，第三季度仅购买了892亿美元的美国商业地产，比去年同期下降了53%。

但许多贷款人也失去了对新交易的兴趣。对于自硅谷银行（Silicon Valley Bank）、签名银行（Signature Bank）和第一共和银行（First Republic）倒闭以来一直对商业地产持谨慎态度的小型和区域性银行来说尤其如此。

许多地区性银行也面临着问题贷款的增加。PNC金融集团本月报告称，其第三季度不良商业房地产贷款增至7.23亿美元，比第二季度的3.5亿美元翻了一番多，该公司表示，“我们预期的商业房地产写字楼行业的压力已经开始显现。”

建筑贷款的下降尤为严重。数据和分析公司道奇建筑网络（Dodge Construction Network）预测，今年商业地产开工量将降至9.35亿平方英尺，比去年下降17%。道奇网络表示，这将是自2009年以来最大的年度跌幅。

去年破土动工的耗资6.5亿美元的酒店和赌场The Dream Las Vegas是被推迟或改变的项目之一。开发商Shopoff Realty今年早些时候停工，部分原因是融资问题，其首席执行官Bill Shopoff称，他正在研究新的融资，并预测明年初将恢复建设。

King & Spalding律师事务所全球房地产主管Mark Thigpen表示，当他从北卡罗来纳州夏洛特市办公大楼17楼的办公室窗户向外望去时，他看到“到处都是起重机”。但是，当他低头看向办公桌时，他看到了一份清单，上面列出了他在全国各地的46个商业项目，这些项目本应在明年第一季度关闭或正在开发中。他说，由于融资挑战，“所有这些都被搁置或被推出，没有一个市场能与此隔绝。”