加拿大住房市场的忧患：利率是把双刃剑，低利率酿成泡沫，高利率或是拯救之道lg...

FX168财经报社(北美)讯 在讨论解决加拿大住房问题的过程中，常常忽略了一个关键因素：货币政策的作用。

宽松的货币政策在造成问题方面起到了作用，而更负责任的货币政策则可能是解决之道。#2024宏观展望#

全球金融危机导致各国中央银行将利率降至历史最低，这在危机时期是理所当然的。然而，问题出在它们在随后的十多年里一直保持低位，这为我们目前面临的住房问题埋下了伏笔。低利率被认为有两个合理的理由：通货膨胀较低，所以它们在通货膨胀目标中似乎是适当的；同时，那些在美国抵押支持的金融工具上投资巨资的银行和其他放贷方也需要这种缓解来逐渐修复他们的资产负债表。

尽管加拿大受到全球金融危机的冲击相对较小，但加拿大央行也一直保持低利率。由于这种宽松的货币政策，加拿大的抵押利率在过去的十多年里一直在5％左右。在2022年6月之前，五年期固定利率从未超过6％。然而，在此之前，抵押利率一直低于房价年度涨幅，使房地产投资成为一种“单向赌注”。

由于低利率，房地产市场迅速升温，房价涨幅激增。在2015年5月至2019年12月期间，加拿大11个城市的房价以每年12.4％的速度增长。但从2019年12月到2022年5月，这一数字飙升至每年15.6％。在2012年至2022年的十年里，加拿大城市的平均房价翻了一番多，温哥华上涨了127％，多伦多上涨了163％，汉密尔顿上涨了202％。

回顾过去，有些人当时就指出，加拿大央行不应该保持如此低的利率那么长时间。实际上，实际利率为负创造了金融市场的扭曲，并对储蓄者和投资者产生了错误的刺激。同时，商品价格通胀显然并没有像当时可能看起来那样停滞不前，这意味着为了防止其复苏，利率应该更高。但利率仍然保持在低位。

由于“时间太长”导致的大幅上涨的房价主要使老一代受益，而年轻家庭则因为房价过高而难以承受。在许多城市，刚需房的价格已经超过一百万美元，对于那些没有高收入或储蓄，但有孩子和紧急住房需求的人来说，购房已经成为不可能完成的任务。低利率刺激了老年家庭和富有的外国投资者对房地产的投机，实际上可能减少了对那些最需要住房的年轻家庭的住房供应。

在过去的18个月里，包括加拿大央行在内的全球中央银行终于提高了利率以遏制通货膨胀。短期内，较高的利率使年轻家庭的购房变得更加困难，因为他们通常只能负担得起较小的首付。尽管联邦和省政府希望通过已经实施或提出的措施来解决住房问题，但在房价大幅下降之前，这些措施可能还不足够。一些措施，如对首次购房者的补贴，实际上可能会保持刚需房的高价。减少建筑商对住宅建设所需的许可可能会有所帮助，但可能不会对建筑用地价格产生显著影响。土地价格的上涨似乎已经导致房屋变得越来越大，因为开发商需要提供豪华住宅来证明整体价格的合理性。这样的房屋将不会被大多数年轻家庭购买。

然而，从长远来看，较高的利率最终将对房价施加下行压力。然而，为了使住房再次可负担，这种压力必须继续下去，直到房价下降足够多，使平均家庭的抵押付款合理。由于许多五年期抵押贷款仍然需要续约，目前的数据对债务服务比率的影响尚未完全反映自2022年初以来抵押贷款利率上升的情况，引入了对利率对价格影响的滞后效应。目前非常低的房屋销售额确实表明投资者的热情已经大幅度回落。但到目前为止，价格只有稍微下降。它们需要时间再下跌。

至于利率，尽管有广泛的猜测认为加拿大央行的下一步可能是降息，但如果要避免像上世纪70年代那样的失落十年，就不能让2008年后不可持续的低利率时代重返。现在目标应该是“金发姑娘利率”：足够高一段时间以降低房价，但又不会低到使通货膨胀再次回升。