小心！加拿大“负资产”数量暴涨6倍，房主房贷欠债比房屋价值还高lg...

加拿大三大抵押贷款保险公司的财务披露显示，他们正为价值数十亿加元的“负资产”贷款（underwater loan）提供担保，越来越多的房主所欠下的贷款，超过了他们房屋的价值。

根据Glbe and Mail报道，加拿大三大抵押贷款保险公司的财务披露显示，过去一年的房价下跌削弱了房主的财产净值。现在，越来越多的加拿大人欠下的钱已经超过了他们房屋的价值，这增加了保险公司赔付的风险。

相对于房产价值而言，房主所欠的债越多，就越能推高一个称为贷款-价值比 (loan-to-value，简称LTV) 的关键贷款指标。

LTV比率越高，贷款人的贷款风险就越大，如果房主拖欠还款，抵押贷款保险公司就会为银行填补损失。

联邦银行监管机构认为，如果房主所欠贷款占房屋价值的四分之三以上，即 LTV 比率超过 75%，则贷款风险更高。现在，保险公司报告说，越来越多的个人抵押贷款借款人的 LTV 比率高于该阈值。在某些情况下，借款人的抵押贷款高于其房产的最新估值，或者 LTV 比率高于 100%。

在加拿大，如果借款人支付的首付低于房产购买价格的 20%，则需要购买抵押贷款保险。如果借款人拖欠抵押贷款，保险可以保护贷款人免受损失。

Canada Guaranty按揭保险公司披露的信息显示，去年第四季度，估计其 LTV 比率超过 100% 的贷款比例增加了六倍多，达到近 40 亿加元。 据披露，这一数字增加了 5.32 亿元，占其 2021 年第四季度未偿还保险抵押贷款的 0.74%。

Canada Guaranty 贷款保险公司通过使用当前抵押贷款余额除以当前财产的估值来计算 LTV 比率，该公司根据最近不同社区房价的下跌情况调整了房产价值。根据该保险公司的季度投资组合指标，这占其未偿还的个人保险抵押贷款的 5%。

加拿大的另外两家按揭保险公司 Sagen MI Canada Inc. 和加拿大按揭住房公司（ CMHC） 也报告说，LTV 最高的贷款比例在 2022 年翻了一番。这两家保险公司没有提供 LTV 比率超过 100% 的详细信息。他们报告的最高比率类别大于 95%。根据其最近的财务披露，去年第四季度，Sagen 公司LTV 比率超过 95%的未偿还保险抵押贷款额 140 亿元（占总贷款 10%）  ，比2021 年同期 70 亿元翻倍。

加拿大按揭住房公司（ CMHC）是联邦机构，由纳税人出资的抵押贷款保险公司。其 2022 年第三季度的结果显示，CMHC机构LTV 比率超过 95%的未偿还保险抵押贷款额为50亿加元，占比2.8%，而在 2021 年第四季度为 23 亿元，同样翻倍有多。

CMHC 发言人 Claudie Chabot 表示，从历史上看，LTV 超过 95% 的贷款比例非常低，因此似乎没有必要报告超过 100% 的贷款。

“尽管 LTV 大于 95% 的贷款的总体比例有所增加，但 LTV 大于 100% 的贷款数量仍然很低，”她在一封电子邮件声明中说。

根据 Chabot 女士的说法，在第三季度，CMHC 总未偿投资组合中有 0.3% 的 LTV 超过 100%。

虽然抵押贷款保险公司的违约率处于历史低位，但如果房主无法支付更高的抵押贷款，他们将面临越来越高的赔付风险。

加拿大央行在不到一年的时间内将其关键利率从 0.25% 上调至 4.5% ，这些“负资产”信息的披露提供了一个了解抵押贷款市场不稳定的窗口。借贷成本飙升减慢了房地产市场，并导致加拿大房价在过去一年下跌 15.5%，这反过来又压低一些房主的贷款。

加拿大央行则表示，他们已经充分意识到利率上升对浮动利率抵押贷款借款人的影响。

央行利率上升得如此之快，以至于借款人发现自己处于这样一种困境，即他们的每月房贷还款额已经无法支付贷款的全部利息部分，然后将未付利息添加到本金中，导致借款人的原始贷款金额增加，这也促成了更高的 LTV比率。

作者：晓晨