黑石房地产基金遭撤资130亿美元！投资者开始慌了？lg...

FX168财经报社(北美)讯 作为曾经美国商业地产最活跃的买家，黑石集团（Blackstone）旗下价值620亿美元的私募房地产投资信托基金BREIT，经历了其成立以来最大规模的赎回年。

这个基金是价值1万亿美元的资产管理公司的最大单一房地产投资工具，也是最大的私募REIT。据追踪私募REIT行业的研究公司Stanger的数据，BREIT可能在2023年最后三个月向投资者返还约32亿美元。

这次资金外流标志着该基金动荡的一年，象征着曾经蓬勃发展的私募REIT业务命运的逆转。

根据Stanger的数据，BREIT在2023年前九个月的投资者资金外流达到98亿美元，超过了2022年全年的96亿美元。Stanger的主席兼首席执行官凯文·加农（Kevin Gannon）预计，2023年BREIT的资金外流将达到130亿美元。如果没有黑石集团实施的限制，阻止投资者每月赎回超过基金净资产价值2%或每季度5%的资金，这个数字可能会更高。

截至11月，整个私募REIT行业遭遇了大约174亿美元的赎回，而2022年全年约为120亿美元。

加农表示，投资者对商业房地产价值下跌的担忧继续推动私募REIT的资金外流。如果私募REITs的估值合理，人们会蜂拥而入，市场告诉你“嘿，你知道吗？我不满意这个价格。”

在1月2日致股东的信中，黑石集团表示，12月份的赎回请求降至11亿美元，比11月份的18亿美元低41%，比2023年1月的高峰期低80%。

“我们很高兴看到12月份的赎回请求继续下降，”一位黑石集团发言人通过电子邮件写道。

房地产市场最大的买家已停止行动

私募REITs，以BREIT为首，在近年来是商业房地产市场最繁忙的收购者之一，吸纳了数百亿美元的仓库、公寓综合体、学生住房、数据中心、自助存储设施和其他物业资产。

除了黑石集团外，其他知名资产管理公司，包括Starwood、KKR、Apollo、Ares和Brookfield，也在该行业成立了类似的工具，以吸引越来越多渴望投资由华尔街精英管理的快速增长房地产领域的日常投资者。

但从2022年3月开始，美联储开始一系列加息，导致商业地产价值下降和销售活动减少。担心私募REIT的价值可能下跌，投资者现在寻求赎回以避免损失。

这些事件几乎使该行业停止了过去的显著增长。

截至2023年第三季度，BREIT报告的房地产收购仅为3700万美元，而2022年同期则是惊人的300亿美元。Starwood的私募REIT，作为行业第二大此类工具的SREIT，净资产为110亿美元，2023年前三个季度并未公布任何重要收购，而2022年同期为50亿美元。

“他们非常积极，”CBRE美国债务和结构化融资部门总裁詹姆斯·米伦(James Millon说，指的是近年来私募REIT买家，他们瞄准了房地产市场中在金融逆风中保持韧性的资产类别。

黑石集团发言人指出，自2022年以来，BREIT已以高于净资产价值的溢价出售了160亿美元的房地产资产。

米伦表示，尽管赎回浪潮削弱了私募REIT的购买活动，但该行业收购活动的减少也表明商业房地产市场整体放缓，因为市场上的买家和卖家在更高利率下难以协调物业定价。

“2023年发生的是很少的交易活动，无论是私募REIT、公开REIT、私人资本还是机构资本，”米伦说。“没有人在交易。”

根据CBRE的数据，第三季度全国共发生了近820亿美元的商业地产销售交易，较2022年第三季度的1779亿美元交易额下降了54%。从202年第四季度开始到2023年第三季度结束的一年里，共完成了近4000亿美元的销售，比前12个月的9277亿美元交易额下降了56.9%。

估值私募REITs

私募房地产投资信托行业的部分问题可以追溯到其参与者如何评估其股票。

与投资者需求决定股票定价的公开交易房地产投资信托基金不同，大多数私募房地产投资信托基金使用每月投资组合评估作为股票价值的基准。专家表示，与更广泛的房地产市场相比，该行业对商业地产价格下跌的反应速度似乎较慢。

加农表示，2023年私募REIT的资产价值“平均下降了不到5%”，而公共 REIT 的普遍资产价值下降了15%。

截至 2023 年11月，MSCI 的 CPPI 全国所有房地产指数（该指数以各种房地产类型的商业房地产价值为基准）已比上一年下降了8%。

据 Stanger 称，BREIT 的资产净值在2022年增长了3.7%，到2023年11月将下降3.4%。

加农表示，投资者对私募房地产投资信托基金的“资产净值并不乐观。

一位因无权讨论该行业而不愿透露姓名的前私募房地产投资信托基金经理表示，摩根士丹利和瑞银等已成为投资者资金进入私募房地产投资信托基金重要渠道的主要财富管理公司可能会在 最近发生的事件。

该人士表示，例如，他们曾与一位投资经理交谈过，该经理“拥有10亿美元的BREIT风险敞口”，但最近“将其降至3亿美元”。

对此，摩根士丹利拒绝置评。 瑞银也没有回应置评请求。

黑石集团辩称，BREIT房地产投资组合中租金的上涨弥补了利率上升带来的房地产价值下降，并且其持有的资产以阳光地带等强劲市场中充满活力的房地产类型为基础。 截至2023年第三季度，该公司的现金流较2022年同期改善了6%。

预期降息可能会刺激经济好转

私募房地产投资信托行业已经存在了几十年，但因管理平庸和费用高昂而名声扫地。

黑石集团试图通过向普通投资者提供同样引以为豪的管理方式来重振这一领域，而黑石集团曾用这种管理方式从富有的个人和机构客户那里吸引了数千亿美元到其基金中。该公司于2017年推出了BREIT，并在短短几年内积累了超过1000亿美元的房地产资产组合（包括债务），专注于房地产市场的各个领域，例如仓库、公寓和数据中心，事实证明这些领域利润丰厚。

一些人认为该基金和整个行业的困境都是暂时的。

美联储表示将在2024年降低基准利率，这可能会缓解商业地产价格的下行压力。 例如，期货市场已经消化了即将降息的多达125个基点，即美联储利率下降1.25%。

CBRE的米隆（Millon ）表示“每个人都会开始对房地产交易（包括私募房地产投资信托基金）进行支持竞标”。他认为“相对于2023年，2024 年——这并不完全是想象的——将是更好的一年。”

有迹象表明正在解冻。12月，BREIT和另一家公司基金Blackstone Real Estate Debt Strategies 与其他投资者合作，收购了联邦存款保险公司 (Federal Deposit Insurance Corporation) 扣押的近 170 亿美元高级抵押贷款组合中20%的股份 来自失败的贷方Signature Bank。

BREDS全球负责人乔纳森·波拉克 (Jonathan Pollack) 在一份声明中表示：“我们期待与借款人和合作伙伴合作，最大限度地发挥这些资产的潜力。”