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加拿大利率攀升、房价面临“历史级别”调整！华人推崇的REITs的这几大风险你了解吗？
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率可能会给人们带来更大的压力，让加拿大房地产市场可能正在进行近年来最大的一次调整。 7月份，温哥华的房屋销售大幅下滑，进一步证明加息政策迫使许多潜在买家决定离场观望。大温哥华房地产委员会（REBGV）8月份公布，7月份大温地区地区共达成1887笔交易，较去年同期下降43.3%，较6月下降22.8%。委员会补充称，7月的销售活动比十年同期平均水平低35.2%。与此同时，根据房地产咨询公司Urbanation Inc的最新报告，今年第二季度大多伦多地区新建共管公寓的销量环比下降了19%。 2022年第二季度大多地区共有6792套新共管公寓售出，同比下降24%，但销量仍然高于10年平均水平。购买活动的下降导致11703套新公寓单元仍未售出，较2022年第一季度的近18个季度低点增长36%。尽管这一数字有所上升，但年度数据仍下降了6%。随着利率飙升打压房产市场的需求，市场唱空声开始响起。加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue在近期的一份报告中称，基准房价到明年初可能会较市场峰值下跌12%以上，跌幅比过去40年里的四次全国经济衰退中的任何一次都要大。加拿大皇家银行表示，预计今年和明年的销售额将分别下降23%和15%，自2021年初以来42%的总降幅将超过2008年至2009年38%的降幅。华人开始青睐房地产投资信托基金房地产一向是华人非常推崇的投资项目，加拿大房地产市场近些年的强劲表现，与中国投资移民的大量流入，有着千丝万缕的联系。在如今在加拿大房价下行的走势中，有人将目标转向REITs（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信託基金，那么这类资产是否是良好的投资标的呢？一、REITs是什么？所谓REITs，就是一种以发行收益凭证的方式，汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信託基金。REITs投资的房地产涵盖各种行业，如购物中心、办公大楼、停车场、酒店、医院、养老院等，其潜在收益来自于租金收入以及房地产价格增值的收入。二、REITs的类型 1.商业REIT-写字楼 2.零售REIT-购物中心 3.工业REIT-仓库、物流设施和数据中心 4.酒店REIT-酒店和服务住在 5.医疗REIT-医院和疗养院三、投资REITs优势 1、投资资金门槛低 REITs的投资门槛较低，一般投资人都可参与其中。对于中小投资者来说，通过投资REITs可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。REITs的出现，可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。 2. 流动性强、变现性高 REITs的交易在证券交易所进行，就像买卖股票一样。流动性、变现性都胜过投资不动产。 3. 收益稳定 REITs的现金流，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定，加拿大的REITs通常将当年度75-90%的收益以股息的形式分配给股东，所以投资REITs每年将享有稳定的现金收入。 4. 分散风险 REITs的资产是分散化了的房地产资产组合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。其最吸引人之处，是定期的股息收益，而且股息率相对优厚。 5. 税收政策 REITs的税收政策，也是吸引众多投资者的原因之一。REITs在税法上是一个独立的经济实体，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税，因此REITs所发红利也特别高。同时，投资人以分红的方式收到的投资收入，在个人税率中也是最低的。REITs最大的好处就是可以为投资者提供强劲稳定的长期股息收益率。四、投资REITs风险由于REITs本身的属性相似，因此行业集中度非常高。从短期波动率来看，REITs的短期投资的收益波动率非常大，堪比股票。如果遇到经济危机则会受到很大的波动和冲击。如果房地产的价值下降，REITs的价格会迅速回落，因为投资商业房地产的资金通常是来自银行贷款，REITs都会受到市场波动的影响。因此不同类型的REITs基金在不同时期受到的风险不同。举例来说：当消费降低，零售行业受到影响，零售REIT-购物中心类的投资品就会面临租售率下降等风险。当运输、物流物业达到平衡或者出现过剩的时候，工业仓储类REITs也将面临较大的市场风险。事实上，收益率越高的REITs，波动就越大。 REITs的其他风险还包括经营风险，管理层是否用心维护物业资产等方面。尽管REITs上市交易，但REITs背后的物业不像股票与债券有连续的价格，从而使得其相应的波动率被低估，导致风险低估。以下是投资REITs的几大风险： 1.市场风险 1）房地产投资信托基金在证券交易所进行交易，其价格取决于供求情况。 2）价格通常反映投资者对经济、房地产市场及其回报、房地产投资信托基金管理、利率和许多其他因素的信心。 2.收入风险 1）分红是没有保证的，并受房地产投资信托基金收入波动的影响。例如，如果租赁协议以比以前更低的租金率续期或入住率下降， REITs的租金收入可能会受到影响。 2）留意房地产投资信托基金是否可以预先收取租金，或租赁协议中是否有租金期限锁定的条款。 3）如果资产是通过债务融资购买的，那么当债务成本变化时，就存在再融资风险。更高的债务成本也可能减少单位持有人的收入分配。 3.集中的风险如果房地产投资信托基金的大部分收入来自一个或几个房产或几个租户，如果其中一个发生什么变化的话，你有可能将面临收入减少的风险。 4.流动性风险 1）房地产投资信托基金可能会发现很难为其房产找到买家和卖家。 2）在不利的经济条件或特殊情况下，REITs可能很难改变其投资组合或在短时间内出售其资产。 5.杠杆风险如果一个房地产投资信托基金使用债务为其资产的收购融资，就存在杠杆风险。如果房地产投资信托基金被清盘，它的资产将首先用来偿还债权人。任何剩余的价值将被分配给单位持有人。 6.再融资风险 1）为了再融资，它们可能需要借更多的钱（通过银行借款或发行债券），或者进行股权融资活动，如配股或私募。 2）当贷款到期续期时，再融资成本也可能更高。 3）这些风险可能会影响房地产投资信托基金的单位价格和收入分配。 7.土地租赁期满风险如果房地产投资信托基金持有租赁物业，土地租约的剩余期限将随着时间的推移而减少，在土地租约期满时，这些物业必须交还给出租人。房地产投资信托基金的价值可能会因土地租契期限减少或到期而受到影响，从而导致单位价格下跌。 8.其他风险虽然有些REITS可以根据你想投资的房地产类型或地区提供多元化，但这种多元化可能会带来其他风险，如行业和国家监管风险。在房地产市场面临下行压力之际，投资者究竟应该何去何从？欲了解更多投资理财信息，请在即将到来的9月来参加我们为您准备的一场饕餮投资盛宴。由FX168财经集团主办的2022温哥华国际金融峰会Vancouver International Financial Summit（以下简称VIFS）将于9月2日至3日在JW Marriot Parq酒店隆重举行。峰会旨在打造开放且有影响力的平台，分享丰富的前沿投资资讯。通过甄选加拿大和国际专注于金融领域最前沿的交易、技术和信息服务的优质金融机构，为高净值投资者和机构发掘交易以及投资机会，也为行业从业者提供一个良好的互动交流平台。届时，会议将就加拿大房产市场前景展望、加拿大央行以及美联储的货币政策对全球经济的影响等话题进行深入研讨。为了让更多的投资者能够近距离参与本次峰会，本次会议以罕见的免费形式向广大市民开放（活动容纳人数有限，请尽快注册锁定席位），极大程度上让更多对金融领域有兴趣的民众可以近距离地与专家们共同探讨下一步的投资趋势以及机会，并有助于大众理解当下的新投资热点并且建立正确安全的投资价值观。更有少量展位待售，欢迎有意向者查询。详情请访问活动网站vifs2022.com或扫描如下二维码注册参会，也可查询为期两天的议程。展会亮点 ◆ 来自北美的各领域经济学家的政策解析，共议财经时事以及投资热点。 ◆ 优秀金融分析师以及投资顾问云集，为投资者提供精彩纷呈的投资建议。 ◆ 各金融细分行业千帆竞发，百舸争流，为投资者提供最专业的服务。 ◆ 来自于东西方资本的交流碰撞，促进加拿大经济以及金融行业的蓬勃发展。 ◆ 作为峰会最重要的组成部分，将根据公众、专家和媒体的投票结果，评选出多个优秀的金融奖项，为投资者提供参考指引。本次活动主办方FX168财经集团是以大中华区、东南亚地区，以及北美、欧洲地区为运营基地，以“全球视野”提供24H专业财经资讯、金融数据、投资教育培训、金融会展、品牌推广等综合服务的知名供应商。该公司业务涉及全球35个主要投资市场，拥有上千家机构合作伙伴，服务面向中国2亿投资者及全世界5000多万华人。该集团长期以来持续领先地提供着包括全球财经媒体服务、基于金融行业和市场数据的专业研究报告及配套系统开发服务、市场监测及行业情报服务、运用了O2O理念的系统性投资者教育培训服务，以全球视野引领华人投资者在全球范围内实现“财富在时间和空间上的最优配置”。热忱欢迎全球经济学家和全球金融标杆，包括银行、基金公司、资产管理公司、金融科技公司等各大金融品牌齐聚温哥华，共同促进加拿大金融行业蓬勃发展。参展商、赞助商请联系pr@fx168group.com；媒体合作请电邮media@fx168group.com；报名评选及参展联系热线（1）604-249-2146或扫描下面二维码。
Dan19772022-08-08
央行激进加息经济衰退阴云笼罩，加拿大抵押贷款需求低迷影响房市
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社(北美)讯行业观察人士表示，加拿大房地产市场多年来一直走势良好，但加拿大央行激进的加息路线以及经济衰退的可能性，正在催生一种新的经济现实，开始打压抵押贷款需求。多伦多Integrated mortgage Planners Inc.的抵押贷款经纪人兼总裁David Larock说，在新的形势下，公司业务出现了下滑，但他说，再融资和新购房方面受到了不同的影响。 Larock说：“通常情况下，最近公司业务大约有一半是再融资，一半是购买。当然，这两种业务都受到了更高利率的影响。但我想说，到目前为止，最显著的影响是在再融资方面。” Larock表示，由于在一段时间内，寻求再融资的客户打破了高于再融资利率的抵押贷款，获得了一个有利条件，特别是疫情给市场带来超低利率的情况下。他说，由于利率大幅上升，再融资业务受到了沉重打击。“现在只有真正需要再融资的人才会再融资，短期内再融资业务实际上已经枯竭了。” 在购房方面，Larock指出，很难判断新住宅抵押贷款发放的放缓是由于典型的夏季低迷，还是更多客户在观望，看房价是否会进一步下跌。 LowestRates.ca专家和持牌抵押贷款经纪人Zlatkin表示，客户类型出现了变化。希望获得新的抵押贷款来源的客户往往不那么传统，要求更多的灵活性，零工经济中寻求抵押贷款的人转向私人融资的数量正在增多。 Zlatkin说：“我认为，这说明我们经历了一场巨浪。去年是一场巨大的波浪，甚至是海啸，抵押贷款和文件不断涌来，而现在我们处在巨浪袭击的地方，处在泡沫之中。泡沫交易总是更不稳定，更不传统。” Zlatkin认为，对那些持观望态度的传统客户来说，问题在于未来几个月的房价走向，以及对持续衰退的担忧是否会成为现实。 “很多人只是在等待，我们希望在他们进入房产市场之前，看看下一次加息会发生什么。问题是要等多久，怎么知道房价是否触底，对客户来说最好的机会是什么，他们能承受一些风险吗？这就是我们的客户目前的处境，也是他们正在考虑的问题。” 加拿大央行今年已4次上调政策利率，将隔夜拆借利率从0.5%上调至2.5%。抵押贷款市场的低迷也给提供抵押贷款的企业造成了深刻的影响，抵押贷款经纪商和银行都迅速上调了优惠利率，以效仿央行的做法。 7月26日加拿大央行发布的一份报告称，抵押贷款金融行业是一个"无人区"，抵押贷款机构的股票也因金融机构监督办公室为降低抵押贷款市场风险而引发的政策不确定性而受到了打击。加拿大央行分析师兼报告作者jaime Gloyn写道：“整体而言，我们认为抵押贷款土地的相对表现欠佳，将在短期内持续，至少在围绕这些风险的不确定性减弱之前。因此，我们全面降低了目标市盈率。”
Sue2022-08-08
中国刚传来好消息！强劲出口推动贸易顺差创历史新高，但经济放缓风险犹存……
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排放乘用车的购置税，并呼吁地方政府支持房地产市场的合理需求。今年，在房地产行业动荡之际，该市场的合理需求仍令人担忧。在上个月的一次中央政治局会议上，有关部门表示，国家应争取在2022年实现经济增长的“最佳结果”，并发布了一份声明，其中没有明确提到“5.5%左右”的增长目标，经济学家认为5.5%左右的增长目标是不可企及的。据知情人士透露，就在那次会议召开的同一周，中国高层领导对政府官员说，目标应该起到指导作用，而不是必须实现的硬性要求。
厉害啦2022-08-08
英国7月份房价环比下跌0.1%，一年来首次下跌
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缓，预计这将标志着在疫情期间蓬勃发展的房地产市场开始实质性失去动力。　　英国各个收入阶层的家庭现在都面临着严峻的生活成本紧缩，通胀率今年秋季可能达到13%以上，而急剧上升的借贷成本更是雪上加霜。　　英国央行周四加息50个基点，为27年来最大幅度的加息，并警告称经济衰退迫在眉睫，这进一步打击了房主。　　房地产门户网站Rightmove估计，加息50个基点将使首次购房者的月供达到收入的40%，这是2012年以来从未出现过的水平。
纪灵看形势2022-08-05
锌价暴涨！黑色系也大幅下挫
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刚性和改善性住房需求’，基本明确了稳定房地产市场的政策路径。整体来看，2022年下半年国内地产端需求有望逐步企稳，同时随着稳增长政策的加速，下半年地产政策仍有望进一步实质性松动，地产景气度也有望逐步恢复，因此下半年地产用钢需求可能会好于市场预期。”丁祖超说，而从中观产业数据来看，2021年下半年247家钢厂日均铁水产量为217万吨。从今年来看，由于上半年粗钢产量回落较多，预计下半年粗钢压减动力或较弱。在下半年稳增长政策驱动下，同时考虑废钢消耗量持续低位，下半年铁水产量可能超过220万吨，实际铁矿需求量预计好于市场预期。整体来看，丁祖超认为，铁矿价格在经历前期的底部大幅反弹之后，短期价格有一定回调压力，高位震荡幅度有望加大，但预计较难持续回落。从中长期来看，市场对于铁矿基本面不应过于悲观，但铁矿价格进一步上涨需要看到铁矿供应端实质性加大减产以及下游地产用钢需求显著回暖。翟贺攀也表示，从铁矿石低库存依旧和低需求边际回升的基本面来看，后市铁矿石连续下滑并走低的可能性不大。后续铁矿石价格再度回升将依赖于钢厂利润的修复并保持在先对稳定的盈利区间，而目前这个条件并不充分，需要6月下旬以来钢材供应下滑至偏低水平的时间保持8-10周左右，等到其减产效果充分显现，钢厂利润才能稳定回升。
大宗交易者2022-08-05
多伦多房价连续5个月下跌，半年不到跌幅已达19.5%！
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上升的利率进一步打击了多伦多一度火热的房地产市场。根据TRREB发布的一份声明，7月份GTA房屋均价降至107万加元(约合833528美元)，较6月份下降6.2%，较今年2月份的峰值下降19.5%，但较去年同期上升1.2%。销售额较去年同期下降了近一半，而房屋挂牌数量仅下降了4.1%。 TRREB总裁Kevin Crigger在声明中表示：“事后看来，加拿大央行升息似乎开始得太晚了.由于贷款利率在短期内大幅上升，消费者信心发生了变化，而非房产市场基本面发生了变化。” 不过，尽管最近多伦多房价出现了连续的月度下跌，但房价指数较去年同期上涨了近13%，主要由于此前房价上涨速度更快。TRREB的数据显示，即使在最近的下跌之后，多伦多目前116万加元(90万美元)的基准房价也只相当于11月的水平。数据显示，贷款成本上升导致潜在买家被拒之门外是房价下跌的主要原因。7月经季节性因素调整后，多伦多房屋销量较上月下降7.3%。上个月加拿大央行将基准利率上调了整整一个百分点达到2.5%，这是1998年以来最大的一次性举措，同时暗示可能还会加息。市场放缓也导致潜在卖家继续等待。数据显示，7月份多伦多新上市房屋数量较上月下降了2.7%。尽管如此，由于销售下降速度加快，市场上的房屋总数仍较6月份增长了3%，这让剩下的买家拥有了更多的议价能力。周三发布的另一份报告显示，加拿大长期以来房价最高的温哥华也出现了类似的趋势。7月份温哥华的房屋成交量和新屋挂牌数量均较上月下降，基准房价下跌2.3%，达到120万加元。此前由于一系列激进的加息推高了借贷成本，加拿大皇家地产（Royal LePage）下调了大多伦多地区今年的房价预测。7月13日皇家地产表示，预计到2022年第四季度大多伦多地区的房价只会上涨约3%；而加拿大全国范围房屋的平均价格将上涨约5%。 12日加拿大联邦机构CMCH表示，一直到2023年的年中，加拿大房价都将会下跌。皇家地产则表示，如果利率继续上升，预计2022年第一季度到2023年第二季度之间平均价格将下降5%。 4月皇家地产曾预测，到2022年底大多伦多地区的平均房价将达到130万元，但7月将预测调低至115万加元。皇家地产总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“我们已大幅下调了2022年的预测，但预计今年年底房价仍将高于2021年，并远高于疫情前的房价。全国各地创纪录的价格上涨之后，安大略省南部和大温哥华部分地区经历了第二季度的下滑，特别是过去两年房价涨幅最高的地区。” 皇家地产相信2022年第二季度最终将“看到周期内的大部分房价下跌”，而在今年剩余时间里，房价或多或少会保持不变。Soper说：“我们预计在今年余下时间里，房价不会出现太大变动。”
Sue2022-08-04
中美紧张局势加剧！铜价恶化连续下挫 “中国增长放缓更大恐慌正在发酵”
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格明显承压，而中国此前疫情的封控措施与房地产市场疲弱，也对铜需求的基本面造成影响。此前持续看多铜价的高盛虽下调铜价展望，反应全球经济前景恶化与部分矿区供给增长，但仍表示铜存在结构性需求大于供给，绿电需求将有助于铜需求，预期明年铜价将逐渐复苏。而全球最大矿商自由港(Freeport-McMoRan)首席执行官Richard Adkerson上周亦表示，铜价下跌将使目前的铜价不足以支撑新矿开采成本，此将进一步使供应收紧，全球铜矿供给仍然处于紧张阶段。#高通胀/经济衰退#
小萧2022-08-04
房价下降租金上涨，加拿大房产市场出现两极化，房客压力增加
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X168财经报社(北美)讯近期加拿大房地产市场出现自相矛盾，一方面是房价和销量的下降，另一方面租金迅速上涨，增加了租房家庭的压力。最近多伦多地区房地产委员会(TRREB)发布的数据显示，2022年第二季度最常见的出租住宅类型一居室公寓的平均租金同比增长了20%，两居室和三居室公寓的租金分别上涨了15.3%和12.8%。与此同时，房屋供应正在收紧。今年第二季度TRREB平台上的租赁公寓同比下降了30%，出租的一居室公寓数量也以每年16%的速度下降。联排别墅是另一种受租客欢迎的住房类型，联排别墅的租金涨幅相对较低，两室联排别墅在过去一年里上涨了11%。但租房趋势并不统一，第二季度三居室联排别墅的租赁数量增加了25%，而两居室联排别墅的租赁数量略有下降。租赁需求的增加与新冠疫情后经济活动恢复有关。在疫情期间回到父母家中的大学生将在9月重返校园，5月以来他们一直在大学校园附近积极租赁住宅。另一个促成因素是远程工作，许多人在疫情期间可以在家远程工作，一些人放弃了市中心办公区域附近相对较小但昂贵的房屋租赁，转而在较小的城镇租住更便宜、更大的房子。但随着雇主将员工召回办公室，办公区域附近的出租物业需求一直增加，租金承受了相应的压力。由于房产市场供应紧张，整个地区的租金都在上涨，不仅仅是位于市中心的街区。TRREB的数据显示，多伦多挂牌的公寓有76%在第二季度被出租出去，而约克区郊区的挂牌公寓中81%得到了出租，表明郊区对出租的需求也很高。加拿大各地也出现了类似的情况。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)报告称，哈利法克斯的租赁市场趋紧，空置率下降到1%以下。即使在人口较少的地区如安大略省伦敦市，根据Rentals、Bullpen Research和Consulting汇编的数据，伦敦6月的租金较去年上涨了28.5%。市场状况有时会违背普遍接受的理论，例如城市经济理论认为房价和租金是内在联系的，因为住宅的价值被假定为住宅永久产生的未来现金流即租金的现值。当租金上涨时，房价也应该上涨。但房价下跌和租金上涨的情况表明，理论模型可能不能完全解释短期动态。与此同时，一些被广泛接受的观点并没有得到统计证据的支持。例如受挫的潜在购房者希望房价停止快速上涨或下跌，作为他们买房的前提条件。但当房价下跌时，潜在买家会匆忙离开市场，因为购买一项正在贬值的资产没有什么意义。而当房价上涨时，购房者往往更加活跃。房价下跌的一个意外后果是租赁住房的压力增加，房价下跌往往伴随着住房销售的明显下降。原本要从租赁住房过渡到自有住房的家庭暂时推迟了决定，导致租房时间比预期要长。因此租赁市场的压力增加了，新的租客必须竞争有限数量的出租单元。预计租赁住房的需求将增加，租赁市场将面临越来越大的压力。成千上万的新移民到来之后，他们的住房往往是从租赁市场开始的。员工被召回办公室之后，办公区域和市中心附近的租赁需求增加，加上租赁供应的下降，都是导致租金负担能力恶化的一些因素。加拿大租赁问题的一个长期解决办法是大幅增加新建专用租赁(PBR)住宅的建设，目前联邦和省政府已经启动了许多项目，鼓励新的租赁住宅建设。但政府还需要进行更多的干预，吸引建筑商和开发商建造租赁住房。
Sue2022-08-04
房市回暖？美国抵押贷款需求增长1.2%，近一个月来首次上升
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el Kan表示。 Kan补充说，美国房地产市场出现了一些乐观的迹象。他说：“抵押贷款利率下降，再加上有迹象表明更多房产库存进入了市场，可能导致购房活动出现反弹。” 全美住宅建筑商协会也看到了一些改善的迹象。根据全美住宅建筑商协会发布的《住房趋势报告》(Housing Trends Report)，经历了连续5个季度的下滑后，认为有更多住房可供出售的美国购房者比例在第二季度上升了5个百分点，达到28%。全美住宅建筑商协会对住房供应的预期也有所改善。自2020年以来，预计未来几个月在美国找房会变得更容易的潜在买家比例首次出现上升，上升了5个百分点达到22%。除美国中西部地区外，其他地区的房屋供应预期均有所上升。西部地区这一数字上升了13个百分点，东北部地区上升了6个百分点，南方地区上升了1个百分点，中西部地区则下降了1个百分点。
Sue2022-08-03

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