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房价暴跌富人吃饱！加拿大富翁收购美国住房贷款机构一笔省下2亿加元

的价格收购。随后，迅速上升的利率重创了房地产市场，侵蚀了该公司的盈利能力和股价。董事们最终接受了Smith最初的出价，尽管那时公司的流通股已经减少了。根据彭博社的计算，11月达成的收购交易对Home Capital的估值为17亿加元，而不是他第一次出价的19亿加元和还价的20多亿加元。就像2022年买房的人一样，Smith在home Capital收购上省下的钱可能会被他计划用来买房的债务增加的成本所吞噬。但这笔交易的幕后机制表明，加拿大房地产行业的权力正在从卖家转移到买家。Smith于1988年共同创立了第一国民金融公司，并在美国长期的房地产繁荣中成为亿万富翁，他可能只是第一批、也是最大的一批采取行动的人之一。在Home Capital交易宣布后，Smith在接受采访时表示，他在1月和2月左右开始买入股票，当时全球央行转向收紧货币政策，开始打压该股。从今年3月开始，加拿大央行开始将隔夜利率从0.25%上调至今天的4.25%，这是央行历史上最快的加息行动之一。由于借贷成本上升迫使潜在买家退出市场，压低了房价，home Capital的股价进一步下跌。利率上升损害了抵押贷款发放，并立即对盈利能力造成挤压，公司不得不为存款支付更多的费用，而它从抵押贷款中收取的大部分款项都是固定的。正是在这样的背景下，2022年Smith与Home Capital展开了谈判。文件显示，Smith的第二次出价是每股37.50加元，随后是41加元，最后双方谈判的价格是44加元。 Smith在宣布这项协议时表示，他相信在失业率较低的情况下，即使经济放缓，加拿大人也会继续支付他们的抵押贷款，而且房价最终会从目前的低迷中反弹。到目前为止，还没有多少加拿大人利用房地产市场的折扣。上个月加拿大最大城市多伦多的房屋销售量仅略高于3,000套，基准价格连续第9个月下跌。加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)最近的一份报告显示，尽管房价下跌，但住房负担能力已达到历史最差水平，借贷成本上升得更快，大多数人依靠抵押贷款来支付大部分购房费用。

绿山墙的安妮2023-01-12

专家建议拿1/3存款买房：很遗憾，多出的存款大多是TOP10%有钱人的，他们好几套房都正愁卖不出去呢…

及呢？还买个毛？有钱人都是聪明人，中国房地产市场繁荣了近20年，从周期较大来看，也该步入衰退了。中国的房子是过剩的，有数据显示够37亿人居住。如今中国的城镇化率提升已经很有限了，长期看人口将步入负增长，这都是实实在在的压制。而全球经济衰退的大背景下，具有投资属性的房地产，其价格必然还会持续下行。有钱人们只有有利可图的时候才会出手，指望他们是不现实的。而对于普通老百姓而言，确实很多刚需，但当前房价依然很高，老百姓兜里没那么多钱，存款可能只够买几平米，你让他们怎么买？　　在我看来，房子就是一只熊股，它未来仍会不断贬值，买房就是把钱扔进火坑。经济形势严峻，如果买房后房价大幅下跌，如果再赶上失业，那么就要断供了，这会造成家庭的巨大悲剧，还会对经济形成巨大的冲击。在这里建议各位量力而为，如果不是很着急必须要买房，最好尽量多等等。如果一定要很快买，那么要好好想想自己能否承受房价大幅下跌的风险以及还房贷的压力。当前，作为普通的老百姓，老老实实把钱存入银行，守好自己的钱袋子，不让自己暴露在风险之中，以后可以正常消费，不添乱，这就算是对国家经济很好的支持了，最好不要去冒进。　　近期，说感染奥密克戎90％以上无症状的专家已经沦为过街老鼠。如今，居然又有专家大放厥词，此人房地产背景深厚，令人不得不怀疑他是地产商利益的代言人，难道是想为负债2万亿的“皮带哥”两肋插刀？当年有专家建议用六个钱包买房，当年如果听了他的，现在怎么样了？希望专家们可以多点职业操守和责任感，不要让专家的定义变为“专门害人的家伙”。（公众号“中产投资”）

金融界2023-01-11

官方发话，银行地产坚挺收红！李蓓、林园喊出“牛市起步”，北向资金继续揽筹！缩量回踩存隐忧？

告》中提出，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展，并将实施城市更新行动，全面推进“两旧一村”改造。 10日，人民银行、银保监会召开会议明确，坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。对此，国金证券最新研报指出，预计未来在需求侧的政策将持续落地，信贷支持、购房限制宽松都将进一步加大，尤其将释放置换性改善需求的购买力。在供给侧融资支持力度和范围持续加大的背景下，头部央国企和改善型房企将更受需求侧宽松政策的利好。华泰证券认为，本次会议从定义、手段、目标三维度，明确了“改善优质头部房企资产负债表”的具体内涵，或将加速地产金融支持政策落地。叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散，房地产板块将迎来贝塔机会。资料显示，地产ETF（159707）为目前全市场首只跟踪中证800地产指数（399965）的行业ETF，指数成份股共23只，聚焦地产龙头，保利发展、万科A、招商蛇口占比超4成，前十大成份股占比超7成，在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，中长期业绩和弹性优势凸显。二、【银行ETF(512800)】在地产政策刺激下，银行股也出现反弹，银行ETF（512800）收涨0.73%，成交额达2.74亿元。上交所权威数据显示，银行ETF（512800）近10日有8日呈现份额正增长，截至1月10日，10个交易日内估算资金净流入高达3.14亿元！民生证券策略首席牟一凌在最新研报《下一个“左侧”》中的核心观点认为，市场的边际交易已然改变，由于2022年Q1的低基数效应，下一个边际交易场景应该是以地产为代表的经济旧动能的修复，投资者可以布局：保险、银行、房地产、建材。平安证券银行首席分析师认为，国内板块低估主要源自市场对于资产质量的悲观预期，但我们看到近期政策持续调整优化将极大缓解市场的担忧情绪，预计过度折价有望迎来修复；当前我国银行板块静态PB仅0.54x，估值处于历史绝对低位，且尚未修复至公共卫生防控前水平，对应隐含不良率超15%，机构与北上资金持仓也均处于历史低位，积极看好板块的估值修复机会。资料显示，银行ETF及其联接基金跟踪中证银行指数，包含42只上市银行股，反映板块整体行情，避免个股黑天鹅风险，其中 7成仓位聚焦招商银行、兴业银行、平安银行、宁波银行、江苏银行等高成长性银行股，3成仓位配置于优质城商行、农商行，捕捉短期题材性机会，是分享银行板块行情的高效投资工具。三、【港股互联网ETF(513770)】 1月11日，港股三大指数冲高回落，截至收盘，恒生指数收涨0.49%，恒生科技指数小幅收跌0.25%，中证港股通互联网指数收跌1.03%。大型互联网巨头表现分化，腾讯控股收涨3.15%领涨互联网板块，且刷新半年新高；快手跌超1%，小米、美团均收绿。 ETF方面，跟踪港股通互联网板块行情的港股互联网ETF（513770）早盘高开，最高触及近2%涨幅，午后回落转绿，收跌0.54%。全天成交额1.41亿元，换手率逾21%。近两个多月来，以港股互联网板块为代表的港股强势反弹势头在全球范围内一马当先，站在当下，这波行情能否持续？资金已加速布局代表ETF，投出了自己的选票。上交所数据显示，港股互联网ETF（513770）份额连续4日实现净增长，资金累计净流入近6000万元。与此同时，机构纷纷对港股后市表示乐观。兴业证券表示，港股互联网公司估值持续修复，业绩有望超预期。传媒板块中，广告主投放预算回暖，2023年将迎来广告行业收入稳健增长，流量质量高的社交平台、流量增速领先的短视频平台，以及实体经济广告主占比高、场景更精准的搜索型平台，将拥有更好的弹性。本地生活板块、线上旅游板块业务也将逐步复苏。中信证券称，随着海外投资者对国内政策预期的逐步扭转，外资在2023年有望持续回流港股。展望2023年，国内防控政策的进一步优化，叠加地产信用风险的逐步化解将共同带动经济基本面预期逐步企稳，改善港股市场投资者的风险偏好。在衰退预期交易后，二季度起港股料将进入估值抬升阶段，随着下半年国内经济复苏提速，港股更将迎来估值和业绩的双重修复。私募大佬董成非认为，约束港股市场的一些因素都在发生正向变化。这段时间港股反弹的幅度也非常可观，大环境的改善会带来港股和A股的再平衡，未来港股给投资者带来的整体投资体验改善。【重要提示】看好港股互联网板块投资机会，却没有股票账户的投资者注意啦！港股互联网ETF（513770）联接基金——A类 017125 / C类017126现已开放申购，投资者可通过网上代销平台7*24申赎港股互联网ETF联接基金，最低10元即可买入，低成本便捷投资各领域港股互联网巨头！【利空出尽港股迎修复行情，中证港股通互联网指数成“反弹王”】港股市场自10月31日触底后即迎来一波反弹行情，截至2022年末，恒生指数累计上涨33.09%，恒生科技指数则累计上涨46.26%，而港股互联网ETF（513770）跟踪的标的指数——中证港股通互联网指数（931637）的表现在所有港股所有科网类指数中领先，单月涨幅高达55.70%，成为港股这波行情的“反弹王”。同期港股互联网ETF（513770）收获反弹49.06%。数据来源：Wind，统计周期：2022.10.31~2022.12.30 【港股互联网ETF（513770）支持日内T+0交易，低成本便捷投资港股互联网巨头】港股互联网ETF（513770）跟踪中证港股通互联网指数（931637），从港股通范围内选取30家流动性优、总市值高的互联网相关上市公司作为指数样本股，反映港股通互联网主题上市公司证券整体表现。指数覆盖互联网行业大市值龙头公司，高成长性配置价值凸显；权重股聚集美团、腾讯控股、小米集团、快手等不同互联网细分赛道龙头公司，备受南向资金青睐；指数长期业绩优于恒生科技指数等同类指数，收益弹性突出。值得注意的是，港股互联网ETF支持日内T+0交易，交易时段实时IOPV，可便捷日内交易及套利等操作。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21；银行ETF被动跟踪中证银行指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2013.7.15；港股互联网ETF被动跟踪中证港股通互联网指数，该指数基日为2016.12.30，发布日期为2021.1.11。港股互联网ETF被动跟踪中证港股通互联网指数，指数基日为2016.12.30，发布日期为2021.1.11，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。中证港股通互联网指数近5个完整年度的涨跌幅为：2018年，-30.73%；2019年，4.43%；2020年，109.31%；2021年，-36.61%；2022年，-23.01%。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，地产ETF、银行ETF风险等级为R3-中风险，港股互联网ETF风险等级为R4-中高风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-01-11

财信研究评12月货币数据：社融增速低位收官，2023年恢复关键看地产

果，但目前国内降准空间已偏小。三是我国房地产市场仍面临严峻挑战，继续加大对房地产的融资支持是防范风险、提振信贷、支持经济好转绕不开的坎。四是预计2023年设备更新改造再贷款、科技创新再贷款等结构性工具有望继续发力，继续加大对普惠、科技、绿色领域的支持力度。　　正文　　事件：2022年12月份社融增量为1.31万亿元，比上年同期少增1.05万亿元；新增人民币贷款 1.4万亿元，比上年同期多增2665亿元；货币供应量M1、M2分别同比增长3.7％、11.8％，增速较上月末分别低0.9和0.6个百分点。　　一、政府债券和企业债是拖累社融超预期回落的主因　　12月份社融增量为1.31万亿元，比上年同期少增1.05万亿元（见图1），低于市场预期较多；社融存量增速为9.6％，较上月回落0.4个百分点（见图2），创下历史新低，反映出实体有效融资需求不足问题亟需政策加力缓解。分结构看：　　　　　　（一）政府债券和企业债是拖累社融回落的主因。一是受近两年财政发力节奏错位，2021年12月份政府债券基数偏高，2022年同期政府债券发行放缓的影响，政府债券同比减少8893亿元，对社融形成最主要拖累，贡献了本月社融同比降幅的八成以上（见图3-4）。二是受利率上行、理财赎回导致多只债券推迟或取消发行，以及“坚决遏制新增地方政府隐性债务”政策制约仍强的影响，本月企业债券净融资额转负，同比减少近5000亿元，也对社融形成较大冲击（见图3）。其中，城投债净融资额同比减少约3400亿元（见图5），占据企业债券同比降幅的近7成，是拖累企业债走弱的主因。三是外币贷款利率维持高位导致年内外币贷款规模持续收缩，2022年累计同比减少6968亿元，12月同比减少1016亿元（见图3）；同时资本市场波动加剧和投资者风险偏好下降，非金融企业股票融资同比减少590亿元（见图3），均对社融形成一定制约。此外，本月暂未公布详细数值的贷款核销、存款类金融机构支持证券等其他项目，预计同比减少较多（粗略估计同比减少约4000亿元），也是社融回落的重要原因。　　（二）受益于各类扩信用政策加力，信贷和表外融资均改善较多。一是尽管12月份国内新冠感染率大幅攀升导致经济活动放缓，但受益于设备更新再贷款、稳地产、稳基建等政策加力，本月新增人民币贷款（社融口径）超预期同比多增4004亿元（见图3）。二是同样受益于地产融资加快松绑、基建融资需求改善，12月份表外投融资同比少减少4970亿元（见图3）。其中，信托贷款、未贴现银行承兑汇票、委托贷款分别少减少3789、867和314亿元，信托贷款是主要贡献因素。目前我国表外融资存量规模已较高点减少三分之一，加上资管新规过渡期结束以及2023年“稳增长”目标置于政策首位，预计2023年非标压降或告一段落，全年净融资额度有望回归至0附近。　　总体上，2022年12月份财政对社融的支撑减弱后，社会内生的有效融资需求明显难以补位，其中有疫情冲击的影响，但也反映出实体信心仍待提振，未来为扩大有效需求，支持经济整体好转，财政货币仍需继续协同加力。　　　　　　　　二、企业加杠杆支撑信贷扩张，但居民融资收缩压力仍待缓解　　12月份金融机构新增人民币贷款1.4万亿元，比2021年同期多增2665亿元（见图6）；各项贷款余额增速为11.1％，较上月提高0.1个百分点（见图7），实体信用扩张小幅加快。结构上，信贷延续“企业中长贷高增，居民信用收缩压力仍大”的分化特征，企业部门加杠杆是支撑信贷好转的主力，但居民部门信贷收缩压力犹存，反映出疫情冲击下居民消费和房地产需求依旧疲弱，仍需政策加力支持恢复。　　　　　　（一）企业端：结构性政策发力支撑中长贷连续5个月高增，票据融资支撑减弱。12月份，非金融性公司及其他部门贷款同比多增6017亿元，是支撑信贷扩张的主力（见图8）。其中，受央行引导金融机构扩大中长期贷款占比、实体有效需求偏弱，以及去年下半年以来国内票据、企业短贷持续大幅冲量存在一定透支效应的影响，本月企业票据融资同比减少2941亿元，企业短贷同比虽增加638亿元，但绝对规模连续三个月为负，两者的贡献均趋弱；企业中长贷同比多增8717亿元，连续5个月同比大幅多增（见图9），近五个月累计同比多增约2.4万亿元，是国内稳信贷的最主要力量。　　企业中长贷同比大幅高增，原因有四：一是2000亿元极低利率的设备更新再贷款（财政贴息后企业实际支付利率仅0.7％）等结构性货币政策工具加快投放，对企业中长贷形成主要支撑；二是金融支持房地产市场16条措施加快发力显效，保交楼专项借款加快投放，房企融资需求得到提振，对企业中长贷形成助力；三是准财政持续发力下，基建配套信贷融资需求依旧偏强。四是2021年同期基数偏低也有利于企业中长贷同比高增，如2021年12月份企业中长贷新增约3400亿元，低于2016-2020年同期均值约700亿元。　　　　　　　　（二）居民端：疫情扩散加剧消费、地产疲弱，居民短贷、中长贷同比继续减少。12月份居民部门新增贷款同比减少1963亿元（见图8），同比降幅较上月有所收窄，但近21个月中有20个月出现同比负增，反映出居民消费和购房需求持续疲弱，居民信用收缩压力仍大。其中，受疫情扩散、居民增收就业困难、房地产市场预期尚未扭转等因素的叠加影响，居民购房意愿依旧不强，居民中长贷同比减少1693亿元，仍是居民信贷收缩的主因。高频数据也显示，12月份国内30大中城市商品房成交面积同比仍减少约21％，房地产市场依旧偏冷。此外，受12月份国内新冠感染率大幅攀升，居民增收就业困难、消费意愿不足和消费场景受限等因素的影响，国内消费增速持续放缓，拖累居民新增短贷同比也减少270亿元。综合1-12月份的数据，年内居民短贷和中长贷分别同比减少约7600亿元和3.33万亿元（见图10），合计减少4.1万亿元，约为全年新增信贷规模的19.2％，缓解居民信用收缩压力是稳定信贷的关键。　　三、基数抬升和基础货币减少是M2回落主因，地产低迷和盈利下降拖累M1回落　　12月末M2同比增长11.8％，较上月回落0.6个百分点（见图11），原因主要有三：一是2021年同期基数较上月抬升较多，对 M2增速形成较大拖累，如2021年12月M2增速较上月提高0.5个百分点，明显不利于今年同期M2增速回升。二是本月央行PSL投放规模有所放缓，不利于基础货币增加，也对M2增速形成一定制约。三是本月财政存款同比减少555亿元，有利于阶段性增加同时段银行体系存款，对M2形成一定支撑。　　　　12月末M1同比增长3.7％，增速较上月回落0.9个百分点（见图12）。其中，占M1的比重超过80％的单位活期存款，其增速由11月的3.1％降低至12月的1.9％，是主要拖累因素，同期M0增速反而高位较上月继续提高1.2个百分点至15.3％。单位活期存款增速明显回落原因有二：一是疫情扩散、出口放缓和企业盈利下降，导致企业现金流转差；二是12月份30大中城市房地产销售面积降幅仍大，不有利于房地产企业现金流修复，对M1形成主要拖累，如历史上房地产市场景气度与M1增速走势较为一致（见图13）。往后看，房地产政策加码和经济恢复有利于M1增速回升，但国内已步入新一轮去库存周期，加上出口放缓，企业盈利仍在筑底，未来M1增速回升幅度和速度或仍偏慢。　　12月份M1与M2增速剪刀差较上月扩大0.3个百分点，由上月的-7.8％走扩至-8.1％（见图12），创下2月份以来新高，表明宽货币向宽信用的转化依旧困难，也预示着经济恢复或继续有所放缓。　　　　　　四、预计2023年一季度降息降准概率加大，货币重点聚焦稳地产、促转型　　受财政支撑减弱、基数抬升和城投融资持续偏紧等因素的影响，12月社融、M2增速均超预期放缓；信贷小幅扩张，主要源于货币加码支持企业中长贷维持高增，但疫情扩散下地产、消费持续疲弱，居民信用收缩压力仍大，实体需求、信心恢复仍待政策加力。展望2023年，预计货币政策靠前发力，一季度降准降息概率加大，且政策重点聚焦加力稳地产和加大对普惠、绿色、科创等领域的结构性支持力度。　　一是预计2023年一季度降息降准概率加大。一方面，当前居民部门信贷持续收缩、核心CPI增速低迷、工业企业产销率持续低于历史均值水平、企业盈利恶化，反映出需求不足问题依旧严峻，降息提振需求、改善预期仍是当务之急。此外，尽管2022年以来我国名义贷款利率持续下降，但受综合通胀指数回落更多的影响，年内实际利率水平（名义利率-综合通胀指数）持续攀升至偏高水平（见图14）（预计四季度实际利率或已升至4％附近），对需求形成抑制，也要求名义利率进一步调降。另一方面，降息仍需要降准配合，通过降准释放低成本资金，有效缓解银行体系流动性约束，增强银行放贷意愿，才能更好地达到宽信用效果，但目前国内存款准备金率已不高，降准空间已偏小。　　二是预计政策重点聚焦稳住地产融资，加大对普惠、科技、绿色领域结构性支持力度。一方面，当前我国房地产市场仍面临严峻挑战，70个大中城市中新建商品住宅价格指数连续3个月月环比同比均为负的城市数量达38个，占比已超过五成，继续加大对房地产的融资支持是当务之急，也是提振信贷、支持经济好转绕不开的坎。2023年1月10日央行、银保监会信贷工作座谈会也用近一半的篇幅谈及支持房地产平稳健康发展，也表明未来金融对房地产供需两端的支持力度均有望进一步加大。另一方面，预计2023年部分结构性工具扩容可期，1月10日信贷工作座谈会上也明确提出，延续发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，力争形成更多实物工作量；要继续用好碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款、科技创新再贷款、交通物流专项再贷款等结构性货币政策工具，不断完善对重点领域和薄弱环节的常态化支持机制；用好普惠小微贷款支持工具等优惠政策，加力支持小微市场主体恢复发展。同时，金融对基建投资的支持力度也有望持续偏强，继续对政策性开发性金融工具配套融资需求提供支持。　　

金融界2023-01-11

央行银保监座谈会：优质头部房企将获更大支持

定各项工作，……要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。……更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立‘租购并举’住房制度”。　　▍中指点评　　供给端：改善优质房企资产负债表，系统重要性优质房企将获更大支持　　1、改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。2022年12月份，中央经济工作会议，将防范化解房地产风险作为防范化解重大经济金融风险的首位。此次座谈会，在落实中央经济工作会议精神，也表明通过实施改善优质房企资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。有效防范化解头部房企风险，一方面降低行业再度出现显著风险事件的概率，起到稳定市场信心的作用；另一方面则是做好优质企业与出险企业之间的风险隔离，切断风险传染链。　　2、正式实施改善优质房企资产负债表计划，路线图较为具体和清晰。该计划支持的对象为系统重要性优质房企。措施为开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。目的是，改善优质房企经营性和融资性现金流，使资产负债表回归安全区间。　　图：改善优质房企资产负债表路线图　　　　资料来源：中指研究院　　3、系统重要性优质房企将获更大支持。此次座谈会指出，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。“优质”体现在，专注主业、合规经营、资质良好。“系统重要性”则体现在规模、开发经营能力、行业影响力、上下游合作广度等多个方面，行业规模大、参与程度深、联动范围广的房企拥有此特质。系统重要性优质房企将获更大支持，对其聚焦不仅会带来更多的资源和政策倾斜支持，也会要求其发挥应有的行业地位，参与到行业风险化解和信心提振等工作中来。　　4、“四项行动”支持优质房企，方式更加具体和丰富。座谈会指出，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。　　（1）资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流　　做好加速去化、盘活自持物业工作，增强房企资产流动性。房企占比最高的资产是存货，而过去的一年销售市场低迷，TOP100房企销售总额平均降幅达41.3％，存货出清速度大幅降低。盘活存量、加速去化有利于提升房企资产的流动性，也有助于改善房企的经营性现金流。未来将会通过需求端的改善政策推动市场复苏，进而起到存量资产激活的作用。　　通过支持发行商业地产类ABS、Reits等方式盘活持有型物业，在行业下行阶段成为房企补充资金的重要手段。2022年，商业地产抵押证券比例快速提升，发行规模同比上升14.2％，占行业ABS发行量的46.6％，已取代供应链ABS成为最主要的发行种类。　　（2）负债接续，缓解流动性紧张局面　　债务流入、流出均做好接续工作。负债将从融资资金的流入、流出两端做好接续工作：流入端，要满足房企的合理融资需求，始终保持适度的债务规模；流出端，可遵循“金融16条”中提出的到期债务可做出合理展期，暂缓房企短期偿债压力。　　（3）权益补充，优化资产负债结构　　资金供给、需求两端做好权益补充工作。股权融资直接拉升权益资本，是最直接有效的改善资产负债表行为。从供给端来看，金融机构已在政策指导下做好并购融资支持的准备工作，权益类融资将成为增量资金的重要构成。从需求端来看，当前政策已开放上市房企股权再融资、允许符合条件的房地产企业通过重组“借壳上市”、允许房地产和建筑等密切相关行业的上市公司实施涉房重组等股权融资行为，企业可根据实际情况主动开展融资行为。此举将通过补充权益资本补充融资性现金流，进而优化资产负债表。　　（4）预期提升，修复行业信心　　投资人、购房者分别是融资性现金流、经营性现金流的最终贡献者，他们的正向预期才是行业修复的基石，而这需要多方共同努力：对于监管方来说，要保证政策的稳定性、连续性、灵活性及实操性，让政策快速发挥应有的作用，保持政策预期的稳定；对于房企来说，要抓住窗口期，主动结合政策应对自身问题，提升资产负债表的抗压性，保证经营预期的稳定；对于金融机构来说，做好资金保障工作，保持融资渠道通畅，满足行业合理融资需求，保证融资预期的稳定。在此基础上，行业信心有望被逐步修复，市场预期得以提升，推动行业重归上升周期。　　通过以上4项行动，进而改善优质房企经营性和融资性现金流，增强房企流动性，有效防范化解房企风险。　　5、近期打开的房企融资渠道将维持开放状态。会议指出，要落实好“金融支持16条”措施，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。2022年四季度以来，多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从境内外信贷、信用债、股权等方面为行业融资提供全力支持。中央经济工作会议及本次会议重申要满足行业合理融资需求，当前各项政策将会持续快速推进，主要融资渠道继续维持开放状态。　　需求端：核心一二线城市降首付、降利率均有空间，三四线城市降利率或为主流　　此前央行、银保监会已建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩；住建部部长指出要“大力支持刚性和改善性住房需求”，明确首套房的首付比例、首套利率该降的都要降下来，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。　　本次央行、银保监会再次强调“要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求”，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，普通二线及三四线城市利率下限有望降至4％以下，核心一二线城市或下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。　　从首付比例来看，2022年以来，不限购地区首套首付比例普遍已降至20％、二套降至30％，限购地区首套首付比例多数为30％，此种情况下，多数城市首套、二套首付比例下降空间均已较小。未来降首付比例或主要集中在核心一二线城市，一方面，核心一二线城市有望进一步优化限购政策，或将带动当地首套首付比例下行；另一方面，核心一二线城市或进一步优化“首套房”认定标准，调整“认房又认贷”政策；除此之外，核心一二线城市的二套首付比例亦存在下调空间。　　随着核心城市购房门槛、购房成本的进一步下降，购房者置业情绪有望逐渐好转，这部分城市房地产市场有望率先企稳恢复。

金融界2023-01-11

张波：2023房价不会全面上涨，复苏时点关注三大因素，房地产税落地试点有望重启

解答。　　核心观点：　　2023年房地产市场整体复苏是确定性的，预计二季度开始复苏的苗头将在一些城市出现，但不同城市复苏的时点会有所差异。　　只有房企稳定，“保交楼”工作才有序落地，同时各地需强化对“保交楼”过程监管，尤其是项目质量层面需要更多关注。　　房地产税的落地试点有望重启，并推进土地财政向税收财政转变。　　行业风险在2023年会进一步出清，但房企马太效应还将持续，房企优者更强，差者淘汰的趋势不变。　　2023房价依然会走出分化行情，市场不会一片向好，房价不会全面上涨。　　2023年房地产市场整体复苏是确定性事件，复苏时点关注三大因素　　金融界：您认为 2023 年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？　　张波：2023年房地产市场整体复苏是确定性的，预计二季度开始复苏的苗头将在一些城市出现，但不同城市复苏的时点会有所差异，以下几个因素值得关注。　　其一是要关注城市市场的基本面，城市的供求状况、经济恢复情况以及开发投资的情况表现，一般来说市场基本面偏好的情况下，房价走稳并向上的态势会更为明显，市场复苏的节奏也会更快。　　其二是关注市场总体成交量变化，量在价先，二手房成交量要保持在枯荣线之上，并有不断上涨的趋势，新房的成交量相对稳定，这些都是前提因素。　　其三是关注区域性房企表现，虽然开发行业整体已经渐渐走出困境，但不代表房企都已上岸，如果一个城市的大部分房企依然信心不足，可能也会导致价格出现下行，市场复苏受阻。　　稳定房企助力“保交楼”，房地产税落地试点有望重启　　金融界：您觉得房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？　　张波：政策空间不在同城市还存在着一定的差异，但总体表现在需求侧加大发力，供给侧强调落实，以及长效机制稳定构建层面。　　从需求侧来看，一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。从三四线城市来看，结合多孩政策以及适老化还有政策的发力空间，需要结合城市的特点进行有针对性强化。同进，针对购房者的金融政策可进一步细化，尤其是房贷利率的整体调整，贷款成数的变化都需要结合实际进行优化。　　从供给侧来看，针对开发行业的政策要进一步压实，强调政策的落地效果，推进政策的有效覆盖面，助力行业快速走出“困境”。只有房企稳定，“保交楼”工作才有序落地，同时各地需强化对“保交楼”过程监管，尤其是项目质量层面需要更多关注。　　从长效机制来看，房地产税的落地试点有望重启，并推进土地财政向税收财政转变。对于保障性租赁住房的建设将会加大政策的配合力度，并强调政策的灵活性，以推进多渠道共建的房源体系。　　行业风险会进一步出清，房企“马太效应”将持续　　金融界：房企会不会更加分化？预计今年千亿房企会不会增加？　　张波：12月底，中央经济会议中明确提出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。因此头部优质房企在今年会有着更多政策助力，相对应的支持性落地政策也会更具倾向性，这一点无疑也会推动房企分化的加剧。　　头部房企，尤其是年销售额过千亿房企，在2022年面临的融资压力依然偏大，尤其是民营头部房企的融资大大弱于国央企。这一点在2023年会有所改善，从近期民营房企的融资趋势来看，目前头部的获得支持力度明显增强。　　另外，对于优质房企的判断，以往多依据“三线红线”，预计后续在金融机构的实际落地过程中会有相应灵活调整，或依据年报审计情况，以及公开市场违约情况，筛选出信誉较好房企，并给予优先的融资支持。　　总体来看，行业的风险在2023年会进一步出清，但房企的马太效应还将持续，房企优者更强，差者淘汰的趋势不变，预计由于商品房成交总量或出现稳中小幅上扬，加之行业的优化，千亿房企的数量相比2022年将会增多。　　房价不会全面上涨，一二线热点城市上涨动力相对较强　　金融界：对居民购房有哪些建议？当下是不是买房的良机？　　张波：2023的市场房价依然会走出分化行情，换言之市场不会一片向好，房价不会全面上涨，只是上涨城市的数量不断增多，上涨的区域不断增多。　　从城市来看，一二线热点城市房价上涨的动力相对较强，随着限购不断放开，以及针对改善需求的政策不断出台，将可能首先迎来复苏，这类城市的购房需求依然大量存在，只是缺少足够的政策刺激，一旦政策到拉，加之市场信心恢复，复苏将可能表现比较强劲。　　对于2023年，将是个改善需求入市的好年份，中共中央、国务院12月印发的扩大内需战略规划纲要中明确提到，住房改善将是未来拉动内需的重点。因此，与此相配套的政策会同步跟进，降低改善需求入市的门槛，包括在首付、利率以及税费层面都有可能出台更多针对性政策。

金融界2023-01-11

热钱都回来了！中国央行今年“降息、降准”有空间人民币“逆转强压美元” 全球基金疯狂涌入

称下调态势，以更好促进中长期信贷增长和房地产市场企稳修复。东方金诚首席宏观分析师王青说,除有效落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率方面还有较大空间。全球资产管理公司2023年开始在中国26万亿元人民币，约合3.8万亿美元的共同基金行业站稳脚跟，而严格的新冠清零措施结束，以及对经济的重新关注，为投资者带来了光明的前景。富达国际有限公司和Neuberger Berman Group全资基金部门在2022年的最后两个月获得了期待已久的开业批准，此前不久宏利金融公司全面控制其合资企业的申请于11月获得批准。他们加入贝莱德集团(BlackRock Inc.)，该公司在2021年建立全资业务，从而领先一步。总部位于上海的Z-Ben Advisors Ltd董事总经理Peter Alexander表示：“所有尘埃落定还需要两三个月的时间，但预计到夏季和下半年，中国将成为重中之重。许多主要的全球竞争对手将通过自己的平台完全100%运营，这一事实只会以更快的速度推动这一进程。” 2022年评估中国的公司持谨慎态度，因为投资者权衡俄罗斯入侵乌克兰后台湾海峡两岸发生军事冲突的可能性。为全球资产管理公司提供咨询服务的Alexander表示，政府在党代会之前对“完全稳定”的关注减缓了经济活动。 “然后，头条新闻风险飙升，导致全球团体质疑，严重质疑中国是否应该被优先考虑，”他说。“我最终花了几周的时间打电话让人们从那个边缘回来”，并建议客户等待，看看大会后采取了什么行动。从2022年11月支持房地产行业的承诺开始，政策的重大转变已经提振投资者的情绪。中国基准的沪深300指数以美元计算，从10月31日的低点上涨23%，而以中国科技股为主的香港主要股指同期飙升46%。中国人民银行党委书记郭树清受访时表示，随着中国对新冠清零措施的放松，经济增长有望很快回到“正常”轨道。他说，国家将通过向外国投资者开放更多行业和资产类别，进一步开放其金融市场。根据1月9日的研究报告，道明证券目前预计今年经济增长率为5.3%，高于此前估计的4.7%。这种反弹对富达和路博迈等全球基金管理公司来说是个好兆头，它们在被允许开始准备本地部门一年多后获得了最终批准。 Van Eck Associates Corp.、Schroders Plc和AllianceBernstein Holding LP也提交了设立基金单位的申请，更多申请正在提交中。摩根大通和摩根士丹利方面，则仍在等待监管部门批准其收购当地合作伙伴的交易。尽管全球经理人仍面临从分销成本到人才争夺战等障碍，但共同基金市场的增长潜力仍在不断扩大。此外，根据博时资产管理公司的数据，2022年公布的国家个人养老金改革预计每年将带来540亿元人民币的新增资金流入。国际基金经理在中国建立基金业务时并非白手起家。例如，Manulife已经通过其名为Manulife TEDA Fund Management Co.的合资企业管理着120亿美元的资产。光明的市场前景可能会进一步推动公司的进军，Alexander表示，尽管许多全球公司在2020年初“不愿涉足中国”，但在看到贝莱德于当年8月下旬获得批准，以及摩根大通的当地基金合作伙伴同意出售后，它们“来了个180度大转弯”。 “一周之内，我们的电话和电子邮件遭到了数十家主要位于美国的公司的轰炸，他们想知道如何在中国采取积极行动，”他说，但拒绝透露这些公司的名字。“全球集团都非常清楚，如果操作得当，中国市场是一个可以真正改变公司最高和最低业绩的市场。”

秉哥说市2023-01-11

人民银行再发话：支持房企四项行动！地产股应声反弹，地产ETF（159707）涨近3%

中同样提出，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。东北证券认为，房地产支持政策已经更加积极，政策向市场传导也将更加有效。优质央国企将先于行业复苏，并充分受益于行业格局改善和盈利水平改善。国信证券称，随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股修复机会到来。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-01-11

央行再发话：支持房企四项行动！地产股应声反弹，地产ETF（159707）涨近3%

中同样提出，坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。　　东北证券认为，中央房地产支持政策已经更加积极，政策向市场传导也将更加有效。优质央国企将先于行业复苏，并充分受益于行业格局改善和盈利水平改善。　　国信证券称，随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股修复机会到来。

金融界2023-01-11

人民银行、银保监会：引导优质房企资产负债表回归安全区间

消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。　　同时，会上要求，人民银行、银保监会、各主要银行要保持对实体经济的信贷支持力度，加大金融对国内需求和供给体系的支持，做好对基建投资、小微企业、科技创新、制造业、绿色发展等重点领域的金融服务，保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步提供有力的金融支持。　　会议指出，各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持经济和社会发展重点领域、薄弱环节。要加强跟踪监测，及时跟进政策性开发性金融工具配套融资，延续发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，力争形成更多实物工作量。　　会议提及，各主要银行要继续用好碳减排支持工具、支持煤炭清洁高效利用专项再贷款、科技创新再贷款、交通物流专项再贷款等结构性货币政策工具，不断完善对重点领域和薄弱环节的常态化支持机制。用好普惠小微贷款支持工具等优惠政策，加力支持小微市场主体恢复发展。当前还要全力支持重点医疗物资生产保供企业的合理资金需求。

金融界2023-01-11

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