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数据不会说谎！四张图表明中国房地产泡沫已破裂经济学家：慎防这一最坏情况

8财经报社(北美)讯 2022年，中国房地产市场遭遇了销售下滑、房价下跌且广泛失业的冲击，其因此从增长动力转变为经济拖累。今年的预测也好不到哪里去，这加剧了中国政府让经济重新站稳脚跟的努力。去年，中国新住宅的销售额暴跌28%，至1.7万亿美元，创下5年来的最低水平。按建筑面积计算，它们降至近10年来的最低水平，受到房地产开发商债务违约潮、未完工公寓建设推迟以及新冠疫情封锁措施打击消费者信心的冲击。 2022年土地销售面积下降53%，低于1999年中国国家统计局开始发布该数据时的水平。这一下降表明，未来的新房供应将远低于房地产市场最近几年的繁荣时期。（图源：中国国家统计局）总之，这些数据毫无疑问地表明，中国巨大的房地产泡沫已经破裂，在市场达到临界点之前，低迷可能会持续一段时间。政府追踪的70个主要城市的平均房价也在连续下降。北京大学光华管理学院金融学教授Michael Pettis表示:“房地产行业去杠杆的道路注定漫长而痛苦。”“我们还有很长的路要走，”他补充说。在过去10年里，中国政府多次试图遏制房地产开发商的过度借贷和房地产市场的投机活动。Pettis说，每次他们试图减缓该行业的增长，最终都因为其对经济造成太大的痛苦而退缩了。哈佛大学经济学家Kenneth Rogoff和国际货币基金组织(IMF)经济学家Yuanchen Yang发表的一份研究报告估计，近年来，房地产及建筑和物业服务等相关行业对中国国内生产总值(GDP)的贡献约为四分之一。（图源：中国国家统计局）大约两个月前，在中国股市和债市屡创新深之后，中国政府出台了一系列措施，以重振陷入困境的房地产市场，此举被视为遏制房地产公司过度借贷的行动的倒退。自那以后，国有银行向幸存的私营开发商提供了大量资金，使他们能够在到期时偿还债务，并保持运营。中国国家副总理刘鹤本周早些时候在达沃斯世界经济论坛上表示：“房地产在中国是重要的支柱产业。” 他说，从2021年下半年开始，中国经历了房价和房屋销售的大幅下降，许多开发商出现了流动性问题。 “房地产风险如果处理不当，很可能引发系统性风险。这就是我们迅速果断干预的原因，”刘鹤补充说。中国周二公布2022年GDP增长3%，刘鹤预计，随着中国重新向世界开放，今年经济将恢复快速增长。虽然开发商又一波违约的风险已经化解，但因房地产业低迷而失业的工人说，损失已经造成。（图源：中国国家统计局） 35岁的Maojie Tu来自四川省会成都市，他曾负责一家大型民营开发商的征地工作。他回忆说，在2021年底，该公司无法拿出足够的保证金来购买土地，随后在去年拖欠了美元债券。他说，他的工作从识别和获取土地变成了处理资产偿还债务人。去年8月，他离开了该公司，在一家基础设施公司工作。 32岁的房产中介Shaozheng Li从2014年开始在郑州卖房。他说，他的很多同龄人都去了工厂工作，或者成为了网约车服务的司机。他在2019年成立的一家公司，在房地产繁荣的高峰期每月能卖出30套公寓，而最近每月只能卖出一套。去年9月，他以不到2018年买价的一半的价格卖掉了自己的车。“我已经入不敷出了。如果不卖掉它，我就活不下去了。” 他说，他一直不愿意转行，在另一个行业重新开始，因为他有一个年幼的女儿要养。他现在既销售新公寓，也销售二手公寓，并提供抵押贷款咨询服务。中国房地产行业的措施旨在帮助恢复潜在购房者对幸存开发商财务实力的信心，这对销售再次回升是必要的。经济学家和分析师预测，最好的情况是2023年新房销售将温和反弹，最坏的情况是恶化速度放缓。他们说，在新冠大流行之前，中国房地产市场的快速扩张帮助推动了中国的经济增长，这种过度的情况不会重演。（图源：中国国家统计局）他们预计，国有开发商将扩大其在全国新房销售中的份额，并最终取代私营开发商成为市场的主导参与者。摩根大通中国房地产股票研究主管Karl Chan表示，对于私营企业而言，“他们的首要任务将是去杠杆化和管理现金流。”

财经风云2023-01-21

美元突然急跌逾60点！美元、欧元、英镑、加元和日元最新走势分析

分析师普遍预期为下降2%。高利率继续给房地产市场带来压力。鉴于房地产市场疲软对任何关注金融市场的人来说都不是新闻，成屋销售数据是否会对汇率走势产生重大影响仍有待观察。欧元/美元（欧元/美元200123日线图，图源：TradingView）由于盘整的继续，欧元/美元在今天的交易中基本持平。欧洲央行预计将保持鹰派立场，这对欧元有利。不过，目前尚不清楚欧洲央行未来的举措是否已被市场完全消化。在这种情况下，交易员们正在等待更多的催化剂。当欧元/美元走出当前的1.0770 - 1.0880区间时，它可能会形成强劲的势头。英镑/美元（英镑/美元200123日线图，图源：TradingView）英镑/美元继续尝试在1.2400水平上方收盘。今天，交易员们关注的是英国零售销售报告，该报告显示12月零售销售环比下降1%，而分析师普遍预期增长0.5%。该报告加剧了人们对经济衰退的担忧，但并未对英镑造成任何实质性压力。英镑/美元正试图进一步走高。美元/加元（美元/加元200123日线图，图源：TradingView）加拿大零售销售报告发布后，美元/加元走低。报告显示，去年11月份零售额环比下降0.1%，而分析师普遍预期为下降0.5%。其他大宗商品相关货币今日上扬。澳元/美元在0.6950附近持稳，而纽元/美元则反弹至0.6450。美元/日元（美元/日元200123日线图，图源：TradingView）由于交易员对日本通胀报告做出反应，美元/日元反弹至130之上。通货膨胀率从去年11月的3.8%上升到去年12月的4%，而核心通货膨胀率则从3.7%上升到4%。这两份报告都符合分析师的共识，鉴于通胀仍在控制之中，交易员们押注日本央行将维持其超鸽派政策。

夏洛特2023-01-21

加拿大央行下周或再加息25个基点！经济学家警告：不要过于乐观预估这是最后一次！

以抑制飞涨的价格。加息已经大大减缓了房地产市场，预计随着时间的推移将对经济产生更广泛的影响。面临更高借贷成本的企业和消费者将减少支出，从而减少经济需求并缓解价格上涨压力。然而，到目前为止，经济学家表示，通胀下降的主要原因是加拿大央行无法控制的因素，例如较低的能源价格。这意味着尚未感受到加息的全部冲击。Mendes表示，加拿大央行正试图平衡加息过多或过少的风险。他说：“这是一个非常困难的平衡行为。” 加拿大央行也将于下周三发布季度货币政策报告，其中将提供对经济增长和通胀的最新预测。随着加拿大经济对利率上升做出反应，许多经济学家表示加拿大今年将进入温和衰退。尽管还没有经济衰退的迹象，但有迹象表明高利率和通货膨胀正在对企业和消费者造成压力。本周，加拿大央行发布了其商业前景和消费者预期调查，显示企业正在失去信心，加拿大人正在削减开支以弥补不断膨胀的必需品账单。与此同时，通胀预期在调查中仍然相对较高。 Mendes说：“这本身就表明，银行可能宁愿在短期内进一步收紧政策。”

Dan19772023-01-21

美国成屋销售继续下滑全年创下2008年以来最大年度跌幅

的地步.由于买卖双方基本上仍处于僵局，房地产市场正在进入“无人市场”领域。” 首次购房者在今天的市场上继续挣扎，仅占12月销售额的31%。虽然这高于去年12月的30%，但仍远低于40%的历史标准。市场继续放缓，房屋平均在市场上停留26天，高于11月的24天和2021年12月的19天。全现金销售额占交易的比例从前一年的23%上升到28%，投资者占销售额的16%，略低于前一年的17%。虽然所有价格类别的销售额都在下降，但高端的销售额下降幅度最大。价格在100万美元以上的房屋销售额同比下降45%，而价格在25万美元至50万美元之间的房屋销售额同比下降34%。 Yun表示，高端的疲软可能是由于股市的波动。

Dan19772023-01-20

【预见2023】招商银行丁安华：疫后消费增长将是经济修复的最大驱动力，2023年或将调降LPR支持房地产回暖

　　金融界：请您展望一下 2023 年房地产市场的走向？2023 年楼市能找回信心吗？　　丁安华：开发企业的融资环境随着政策“三箭齐发”将明显改善。现在的问题在于需求端的改善能否兑现，或者说房地产的销售的恢复程度。我们的判断是，春节后一二线城市的需求控制措施有可能逐步放松，有利于房地产销售的恢复。不过此轮政策放松的拉动作用可能有限，原因在于住户部门的收入增长预期难以短时间改变，加上人口增长趋势的逆转，几乎可以肯定我们无法回到过去几轮的房地产销售周期的高点。　　金融界：新的一年，一切会变好吗？我们该对2023抱有怎样的期待？　　丁安华：是的，经过三年的艰难岁月，我们没有理由不看好疫后的中国经济。

金融界2023-01-20

【预见2023】洪灝：经济复苏之路并非坦途，消费需求复苏预计半年时间方能重回疫情前水平

　　金融界：请您展望一下 2023 年房地产市场的走向？2023 年楼市能找回信心吗？　　洪灝：中国房地产行业将在政策支持下缓慢复苏，是我们2023年展望的基准情景的三大要素之一。　　2022年对中国房地产开发商而言是如蹈水火的一年。以史为鉴，目前中国房地产销售和房地产开发资金来源的境况与2013-2014年相比更为堪忧（而两个时期市场的走势也颇为相似），彼时，由于2013年对房地产投机风潮采取限制措施，2014年房地产销售依然耗费整整一年时间消化库存，恢复元气。　　鉴于2014年房地产市场需要一整年时间修复，那么目前处于历史性底部的房地产开发资金和商品房销售的境况意味着更加严峻的挑战，需要相当时间实现复苏，而房地产复苏绝非一日之功，缓慢复苏的概率是4/5。　　诚然，近期房地产“三支箭”利箭齐发，政策托底力度不言而喻。但需要指出的是，政策的生效尚需时日，同时2014年中国房地产市场的回暖所依仗的远不止几次降准和降息以及一家政策性银行的扩表，因此2023年政策大力支持之外，房地产复苏依然将是一个缓慢曲折的过程，而这一过程也是信心逐步修复的过程，亦是以房地产投资周期衡量的中国经济短周期最终越过其拐点的过程。目前经济短周期正临近转折点，但不代表会马上反转，仍需一剂催化因素的助力在2023年里以开启新一轮周期。　　尽管从中长期维度审视，由于房地产已变成存量博弈，房地产重回2016年之前的黄金时代、房价大幅上涨的可能性较低，但若以未来12个月为期间判断，城镇化进程和改善性住房需求仍存，房地产依然可能会迎来一个短暂的恢复期。　　金融界：新的一年，一切会变好吗？我们该对 2023 抱有怎样的期待？　　洪灝：总的来说，2023年大概率应该会比2022年要好。无论是上述我们探讨的中国经济短周期的寻底，市场估值（尤其是股票估值）的周期性修复、利润率周期的扩张、中国超预期的重启，以及央行货币宽松、房地产托底政策等等，诸如此类，都支持我们对2023年的市场和经济走势抱持期待。　　金融界：请用几句话回顾2022并展望2023年的中国经济，以及您对投资者的建议。　　洪灝：回望2022年，中国经济在疫情复炽、房地产深度调整、国际地缘政治冲突、海外历史性通胀以及美联储鹰派加息的内外重重阴霾下趔趄前行，引无数投资者尽折腰。　　展望2023年，“转折”理应成为新一年的题中应有之义。内需的释放将是中国乃至全球经济复苏的重要变量。随着以房地产投资周期衡量的中国经济短周期正接近其拐点，周期见底修复、中国资本市场回暖的机遇蓄势待发。　　但需要明确的是，力度空前的政策生效尚需时日，复苏之路并非坦途，消费需求和房地产回暖亦非朝夕之功。市场寻底修复是一个曲折反复的过程，考验的是投资者的耐性和心智，需要谨慎行事，顺势而为。我们要把握的是浩荡奔涌的时代波涛，而非一时起伏的浪花。面对近在咫尺、目之所及的浪花，往往会令人产生直面巨浪惊涛的错觉，然而后者必须置于更长远的历史维度进行审视考量。愿大家都能于市场纷乱的噪音中保持定力，穿云破雾，踏浪前行。与君共勉！

金融界2023-01-20

广东韶关：阶段性取消首套住房个人商贷利率下限

的消息，按“因城施策”原则，结合韶关市房地产市场形势变化和政府调控要求，自今年1月18日起，韶关市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，自下一季度起，恢复执行全国统一的首套房住房商业性个人住房贷款利率下限。

金融界2023-01-20

1月“降息”预期落空，1年期LPR为3.65％，5年期以上LPR为4.3％，均维持不变

5-10bp，并带动LPR下调；为缓解房地产市场下行压力，预计5年期以上LPR降幅更大。但相较于2022年，整体政策利率调整空间相对有限。

金融界2023-01-20

【预见2023】方正证券燕翔：二、三季度全球经济下行将迎来转折，优选消费、医药等内需复苏板块

　金融界：近期，中央虽出台了一系列刺激房地产市场的政策，但销售数据尚未见起色。房地产板块未来将何去何从？　　燕翔：按照商品房销售面积的同比增速，去年跌幅将近30％，今年这个数据肯定会慢慢好起来，但其同比增速的环比改善可能会向零附近走，不至于大开大合。　　房地产板块的投资逻辑主要有以下三条：　　一是房地产开发商，关注龙头企业，未来或出现集中度提高、经营效率提高的情况。　　二是从短期交易来看，在中央政策的支持下，一些前期出现信用风险的地产公司，短期内再出现信用风险的可能性不大。因此，之前因信用风险导致股价快速下跌的企业或得以修复。　　三是随着房地产销售地慢慢回升，房地产产业链相关的细分领域，如建材、家具、家电等板块可能会迎来配置良机。　　金融界：您觉得当下是买房的良机吗，对于居民购房有何建议？　　燕翔：买房不仅仅是一个投资决策，也是一个消费决策。对大多数人来说，买不买房首先取决于你是否有这个需要，比如：你有没有孩子，要不要与老人住在一块，或者收入情况等。就我个人来说，我认为，投资的未来就是房租补偿，目前国家政策已经非常清晰。　　从投资角度来说，房地产投资的黄金时代已经过去。从消费逻辑来看，我认为，个人没太大必要去预判房价走势，而是按照房屋使用价值以及消费迫切程度、个人财务能力来决断。　　金融界：大类资产配置方面有何建议？尤其是2023年的全球大类资产配置的主线是什么？　　燕翔：2023年，大类资产配置的主线是经济复苏。从资产配置来说，在经济弱复苏阶段，利率不会大幅攀升，企业盈利有所回升，所以首选肯定是权益资产。其次，固收类的资产，从短期弱复苏的角度来看，预计利率不会出现明显的回升态势，出现流动性收紧、债券熊市的现象。　　再往下排序的话，可能是一些商品类的品种，包括工业金属能源、黄金等。从我个人偏好来说，我认为，二至三年经济不太会进入到一个过热阶段，所以在这个过程中与宏观经济相关度比较高的一些大宗商品可能机会没这么大。　　消费率能否提高看居民收入预期　　金融界：有观点认为，随着国内防疫政策调整和产业政策变化，疫情期间的“超额储蓄”可能会带来“超额消费”。您如何看待这一观点？　　燕翔：所谓超额储蓄，就是储蓄率提高，而储蓄率提高的关键在于收入下降。过去几年，收入预期在下降，出现了预防性储蓄，也就是说，比如领导今年给你发1万块钱，如果你预计后面可能会没有收入，那1万块钱你肯定就不会花出去了，全部用来储蓄，这就是超额储蓄。如果领导说今年给你发1万块钱，从下个月开始，每个月工资涨2万块钱，这个时候你发的1万块钱可能就全部用掉了。　　超额储蓄率提高，实际上是说过去几年消费率在下降。消费率下降则是因为居民收入的预期受损，只有当你有未来能赚钱的预期你才会去花钱。因此，在金融环境较为乐观，个人未来收入预期较高的情况下，即使你没有一分钱储蓄，刷信用卡也会消费，所以关键还是在于居民收入预期能否提高。如果收入预期提高的话，那么储蓄率自然会下降。

金融界2023-01-20

仅仅9个月！3大市场崩溃、1家交易所倒闭策略师：美元黄金将互换剧本

。 “仅仅9个月的紧缩金融状况就导致了房地产市场的崩溃，加密货币的崩溃，英国养老基金的衍生品崩溃，以及一家大型加密货币交易所的倒闭。未来9个月将会带来怎样的尾部风险，因为经济放缓很可能会被加入其中？” VanEck还认为，随着美元作为全球储备货币的地位继续受到损害，地缘政治不确定性的增加将对美元构成压力。 Foster和Casanova说:“自从西方制裁冻结了俄罗斯5000亿美元外汇储备的一半以上以来，俄罗斯在外汇储备和贸易方面越来越不愿意依赖美元。”“许多国家无法保证美国不会使用美元来报复未来一些比轰炸邻国更恶劣的违规行为。随着世界新秩序的发展，对美国国债的需求可能会减少，而美国国债可以维持其赤字驱动的生活方式。” VanEck预计，随着美元走软，持续的通胀威胁将使黄金成为一种有吸引力的保值工具。分析人士说，美联储不太可能已经控制住通胀。他们指出，政府不断增长的债务已经达到31.3万亿美元的国债，相当于GDP的124%，正在成为一项重大支出。 Foster和Casanova补充称，他们预计即便面临衰退，大宗商品需求依然强劲，将支撑通胀上升。 “能源市场肯定会出现更多波动，而对绿色技术的追捧将给许多大宗商品带来价格上涨压力。一旦美联储停止紧缩，我们将关注下一波通胀浪潮。美联储可能会发现，第二波刺激更难以应对，甚至根本无法应对。” 尽管黄金在2023年有很大潜力，但VanEck表示，金价上涨的关键仍然在于投资者需求的复苏。 “从4月到11月，全球黄金ETF经历了大量资金外流。资金外流现在已经停止，虽然可能需要更强的催化剂来推动资金流入，但至少抛售压力已经减弱，”分析师们表示。“也许2023年人们会重新关注黄金。”

市场焦点2023-01-20

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