房地产，下一步怎么走？lg...

随着房地产“三箭齐发”，房企的债务危机总算得到了缓解，房企的股票也开始大幅反弹，比如港股的地产建筑板块从11月初的底部上涨了40%多，A股的房地产板块涨了20%，其中表现好的房地产公司，比如龙光集团，上涨了400%多，碧桂园涨了近200%。

不过尽管反弹了这么多，整个房地产板块仍然处在底部，整体市净率只有0.5倍，龙光集团和碧桂园的市净率都只有0.2倍左右，可提升的空间依然非常大。

但是房地产真的进入反转了吗？这才是最重要的问题。

房地产行业比较复杂，在过去是经济增长的支柱产业，而且产业链错综复杂，牵涉的关联方也非常多。但是，房地产依然遵循着基本的行业发展规律，我们依然可以用基本的原理来理解它。首先，以今年商品房销售规模的大幅下滑为起点，房地产行业已经进入到了行业发展阶段中的成熟期，成熟期也就意味着成长不再，房企将会面对更加激烈的同行竞争，将会经历集中度提升的阵痛。只有竞争力更强的企业才能胜出。对于一般行业，表现不佳的企业该破产就破产了，但是房企破产容易引发系统性风险，所以一般不会直接破产，可以进行债务重组或者是被其他企业兼并收购。缺点是这个阵痛期可能就会比一般行业还要长。

其次，我们也可以从供需的角度来进行拆分。“三箭齐发”解决的是供给端的问题，让濒临破产的房企能够活下去了。而在需求端，多个城市陆续出台了各种取消限购的政策，刺激购房需求，但是目前的效果都不太好，每周的成交面积仍在底部。房地产需求遵循人口发展的规律，在国内老龄化趋势、新生儿下降的大背景下，新增住房需求只会越来越少。关于这点，我们从三四线城市的房子早已无人问津也可以看出来。

所以，房地产不能说是反转了，只能说是进入了新的阶段，估值将会重塑。这里有两个方向可以关注。

一个是集中度提升。优质房企将会提升自己的市场份额。有一个很直接的指标可以参考。房企的业绩跟拿地息息相关，去年还有今年，能多拿地的房企才能在未来释放更多的业绩，而对于那些债务缠身的房企，没钱拿地，它们只能眼睁睁的看着市场份额被抢走。从数据看，今年1-11月，在百强房企中，央企、国企拿地金额占了86.8%，而民企中，除了滨江、龙湖、碧桂园等13家房企少数拿地外，其余房企都暂停拿地了。

另一个方向：困境反转。“三箭齐发”之后，之前陷入债务违约危机中的房企就有救了。原本它们只能寄希望于债务重组了，但是现在它们还可以期待用新的融资来还旧债。由于它们债务违约后估值被打到很低，如果顺利解决了债务问题的话，它们估值提升的空间就很大了。

不过，这么多违约公司里面很难找到一个最佳标的，万一重组不成功，那亏损可就大了。投资者可以退而求其次，选择那些已经顺利进行债务重组了的，或是已经获得大量新融资，债务风险大幅降低的房企。

$碧桂园(02007)$ $碧桂园服务(06098)$ $龙光集团(03380)$