路透社深度揭秘许家印与恒大：恒大的房产只是一种投机性投资品？lg...

FX168财经报社(北美)讯 从20世纪90年代中期开始的20年里，随着中国房价飙升，恒大老板许家印开始遵循一个简单的公式。借钱买地。在房屋建成之前就在网站上出售。用这些钱偿还贷款，并为下一个房地产项目提供资金。

这种方法获得了巨大的利润，把许家印从一个农村的钢铁工人变成了中国最富有的人。这让他的公司中国恒大集团变成了一个庞大的房地产帝国。但随着恒大的债务负担越来越重，公司采取了越来越非常规的策略来筹集资金。

路透社看到的一份公司文件显示，截至2016年，至少有一家恒大子公司鼓励一些员工从该集团的财富管理部门购买金融产品，该部门为房地产开发提供资金。这名前雇员说，有些人被要求将工资的一半花在这类产品上。路透社发现，向员工索要资金只是恒大公司在2021年因背负数千亿美元债务而濒临崩溃之前采取的众多不寻常做法之一。

许家印是一个雄心勃勃的商人，对员工要求很高，对债权人很有吸引力，有时会自我放纵。据4名前员工和一名熟悉该公司的人士透露，他有一个女性私人助理团队，其中至少有一些人主要是因为外表而被聘用的。

据分析师估计，自2021年年中以来，占中国房屋销售额40%的公司已经违约，房屋尚未完工，供应商没有收到货款。在数百万将储蓄投入与房地产相关的理财产品的中国人中，有些人面临着无法收回资金的问题。

恒大的房产“是作为一种投机性投资出售的，而不是作为居住的地方出售的，”美国J Capital Research的管理负责人Anne Stevenson-Yang说。J Capital Research从事研究工作，持有空头投资头寸，或押注股票下跌。人们购买它们是因为他们认为它们的价值会升值，“很明显，只有人们继续购买，信心游戏才会有效。”

公众的信心正在枯竭。最近几周，中国房地产市场再次受到冲击，另一家大型房地产开发商碧桂园(Country Garden)未能按时偿还两笔美元债券，并试图推迟偿还一笔私人在岸债券。

恒大的问题并没有得到缓解。这家陷入困境的开发商提出了重组其离岸债务的条款，最近寻求美国法院批准该计划。恒大表示，其拟议的重组计划将减轻其海外债务，并帮助公司恢复运营。

恒大周日公布，今年上半年亏损人民币330亿元，上年同期亏损人民币664亿元。在停牌17个月后，恒大股票周一重挫79%，市值蒸发22亿美元。

对于64岁的许家印来说，公司的衰落已经使他的个人净资产蒸发了数百亿美元，他不得不疯狂出售公司资产来偿还债务。该公司还面临着法律上的冲击，恒大表示，截至6月份公司面临2200多起诉讼，潜在责任总额约为人民币5350亿元。

许家印在1996年创立了恒大，当时中国正在拆除国家提供的住房体系，并快速城市化。当时大约有三分之一的中国人居住在城市，现在则有大约三分之二的人。

地方政府有动力支持恒大这样的公司进行房地产开发。上世纪90年代中期，中国政府大幅提高了中央政府的税收占比。地方政府的份额减少了，但他们提供服务的责任并没有相应减少。为了补充国库，地方政府向开发商出售土地以增加收入。

许家印利用了这一需求。据传记介绍，他于1996年以500万元人民币购买了这片土地，用于他的第一个开发项目，其中一半以上是借款。据恒大官网显示，第二年他以8000万元的价格出售了第一座综合体。据该公司称，到2009年恒大已扩展到20多个城市。

2009年恒大集团的股票在香港上市时，筹集了相当于7.29亿美元的资金。这笔交易使当时拥有该公司约三分之二股份的许家印身价达到数十亿美元。

到2013年，许家印一路高歌猛进。他当选为中国人民政治协商会议常务委员会的委员。那一年，该公司三年前收购了广州恒大(Guangzhou Evergrande)足球队的控股权，赢得了亚冠冠军。

据三名了解会面情况的人士透露，在香港时，他与香港的房地产大亨混在一起，打牌并与他们达成投资协议。上述知情人士说，许家印在香港精英会员专属的王朝俱乐部(Dynasty Club)用餐，品尝了燕窝汤和鱼翅汤等中国美食。

一位曾为他工作过的人说，在经济繁荣时期，许家印在恒大广州办事处的会所招待商人时，至少有两次为娱乐而扔现金，并看着他的女助手从地板上捡起钞票。

即使在恒大扩张的过程中，许家印仍然参与了公司的各个层面。一位曾在恒大一个地区办事处工作的前雇员说，他将批准所有的土地收购。路透社采访的两个人说，许家印帮助制作了广告口号。据曾经为他工作过的人说，他对字体和字体大小很挑剔，他要求员工对轻微违规行为进行罚款，包括着装不得体等。“一切都是自上而下的。没有人问他说了什么，”一位前雇员说。

根据就业数据网站买买网的数据，2018年恒大的平均月薪为15666元。官方数据显示，这大约是房地产行业月平均水平的三倍。一位前员工和上述知情人士说，恒大资本部门的一些员工因从银行或其他贷款机构获得贷款而获得了丰厚的奖金，团队的收入最高可达贷款额的1%。这位前员工说，奖金随后在团队中分配。

2016年随着中国房地产价格的飙升，恒大超越其主要竞争对手，成为中国销售额最高的开发商。该公司的土地储备达到3.12亿平方米，是两年前的两倍。2017年恒大的股价突破30港元，是2009年首次公开发行(ipo)价格的7倍多。据《福布斯》杂志报道，许家印成为亚洲最富有的人，当时的财富估计为数百亿美元。

在恒大大举收购土地的同时，它也在想方设法为自己的交易融资。在其当时的互联网子公司恒腾网络(HengTen Networks)，该公司鼓励一些员工自掏腰包购买集团的理财产品。

路透社查阅的这份2016年5月的文件列出了十几名未完成购买恒大金融产品配额的人。这份文件上的一份手写笔记将情况描述为“严重”，并表示如果这十几个人没有完成配额，奖金将被削减。曾在恒腾工作的前员工表示，管理层确实因此削减了一些奖金。他说恒大的金融产品采购目标很普遍，员工如果没有完成采购指标，将受到处罚。

恒大在最近提交给证券交易所的一份文件中说，随着时间的推移，它通过销售理财产品筹集了约人民币921亿元，截至2022年底，此类产品的未付本金和利息约为人民币340亿元。两位业内人士说，虽然中国开发商通过销售理财产品为房地产项目筹集资金很常见，但将员工奖金与购买此类产品挂钩并不常见。

与此同时，许家印一直在让公司背上沉重的债务。大约在这个时候，中国政府开始公开表达对房地产行业借贷规模的担忧。多年来，当被投资者和记者问及他的高杠杆项目时，许家印回应说，恒大的高周转率和资产价值足以偿还债务。

许家印的足迹已经扩展到其他业务，从整形手术到人寿保险，继续投资新的企业。到2019年，他开始涉足电动汽车。2020年初许家印公开重申了“大幅降低”公司债务的承诺，但让恒大维持下去变得更加困难。

中国政府实施了严格的新规定，旨在限制高杠杆开发商的融资。到2021年，中国房地产销售开始下滑，政府的打击行动导致开发商一系列违约，许多开发商倒闭。

随着银行和投资者对向房地产开发商放贷变得更加谨慎，恒大开始寻求其他融资渠道。正如路透社在2020年的报道，恒大公司寻求资金的一个地方是所谓的信托公司。信托公司被称为“影子银行”，它们在商业银行的许多监管规则之外运作，热衷于利用这个渴望信贷的行业的需求。而且它们收取的利率远高于受到严格监管的银行。

随着2020年和2021年信贷紧缩加剧，恒大难以出售其本地人民币债券，人们担心这些债券的信誉。恒大金融团队的一名前雇员和一名熟悉该公司融资安排的人士说，恒大利用自有资金通过特殊目的工具购买了这些债券。知情人士说，这些工具随后以投资者认为与风险相称的更高收益率(即利息支付)出售这些债券。

这位前财务团队员工说，这些债券的实际利率有时高达18%，而在公开市场上为6%。这位人士表示：“他们为融资付出的实际代价吞噬掉了利润。”

恒大的一个独立董事委员会说，恒大还将其上市的房地产服务部门担保的贷款转用于支付其运营和财务需求。在银行于2021年扣押了该物业服务部门持有的134亿元人民币存款后，该委员会对此事进行了调查。

到2021年，恒大总负债已达3000亿美元，难以向供应商付款并完成房屋的建造，房地产收入大幅下降。恒大也未能按时向散户投资者支付其金融产品，引发了全国各地的抗议。2021年9月约100名不满的投资者挤在公司大厅要求还款，深圳公司办公室爆发了混乱场面。

恒大报告称，2021年和2022年的总亏损为810亿美元。去年3月恒大在香港上市的股票被停牌。据《福布斯》估计，许家印已经减持了他在公司的股份，他自己的个人财富现在不到2019年360亿美元峰值的十分之一。

恒大正在为其离岸债务重组计划寻求债权人和法院的批准。债权人将于9月底举行会议，对该计划进行投票，该计划可能使他们收回至多四分之一的欠款。

在1月份给员工的一封信中，许家印将2023年描述为“关键的一年”，并承诺偿还债权人并交付项目。不过这一年对他来说并不顺利。今年3月，债权人从他手中没收的一处香港豪宅被出售，估计价值约为1.12亿美元。